Управление в коттеджном поселке

Редакция портала DomZaMkad.ru поинтересовалась у ведущих спикеров управляющих компаний, собственников коттеджных поселков и агентств недвижимости - как формируется жизнь поселка после завершения его строительства.

На вопросы ответили:
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate
Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс»
Рубцов Вадим Игоревич, Ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED

Вопросы редакции:

1. Какие формы управления коттеджными поселками практикуются в Подмосковье?
2. Каковы минимальная и максимальная стоимость проживания в коттеджном поселке, из каких платежей формируется эта сумма?
3. Все ли жители поселка своевременно оплачивают счета? Можно ли как то влиять на неплательщиков?
4. Множество домов в коттеджных поселках пустует по разным причинам, при условии, что в поселке есть большие общественные территории и развития инфраструктура, кто оплачивает за владельцев таких участков их взносы?
5. Есть ли поселки, в которых работают внутренние правила и ограничения по внешнему виду домов и участков? Если да, то как это документально оформляется, кто и как следит за соблюдением этих правил?
6. Какие главные проблемы в управлении коттеджным поселком вы можете выделить. Существуют ли варианты их решения?  

Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate.

Прежде, чем ответить на этот вопрос, я должен обратить внимание на одну вещь. Даже если поселок позиционируется, как мини-город, как замена городского жилья на пригородное, дома в нем возводятся только по одному принципу - по принципу индивидуального жилищного строительства. А это значит, что к нему неприменимы нормы Градостроительного кодекса РФ в части технических стандартов жилья и обеспечения жителей должной инфраструктурой. И с юридической точки зрения, «управление коттеджным поселком» - понятие весьма условное. Такой правовой формы - организованные коттеджные поселки – не существует. Есть добровольное объединение граждан на одном пятне застройки, вот, что такое – коттеджный поселок. Управление и обслуживание коттеджного поселка происходит на основании заключенного договора с каждым домовладельцем.

2. Минимальную-максимальную сказать не смогу, здесь много факторов зависимости, и большой разброс цен. А средняя такова. Совокупная стоимость проживания (коммунальные расходы плюс расходы за эксплуатацию) в коттеджном поселке составляет 15 тыс рублей в месяц с дома. В таунхаусе – 8-9 тыс руб. Коммунальные расходы –такие же, как в городе, это плата за использование ресурсов: газ-вода-электричество. Эксплуатационные же расходы несколько отличаются от городских. Это уличное освещение, уборка территории и вывоз мусора, а также, очистка территории поселка от снега. Еще в разряд дополнительных эксплуатационных услуг можно отнести озеленение и общее благоустройство прилегающей территории.

3. По-разному. Большинство все-таки, своевременно. Все-таки, житель коттеджного поселка более организован, более ориентирован на свой личный комфорт. Так как домовладелец еще на стадии покупки дома заключает эксплуатационный договор с управляющей компанией, он понимает свою ежемесячную сумму расходов. И люди изначально готовы платить за то, чтобы среда, в которой они живут, была комфортабельна. Но если кто-то отказывается платить, рычагов воздействия на них не существует. Остаются не очень приятные меры: перекрытие дороги, прекращение сбора мусора, отключение электричества и так далее. Хороший рычаг давления на неплательщиков есть только у СНТ, садоводческих товариществ. Это юридически организованная единица, у всех членов товарищества имеются свои права и обязанности, все регламентируется правилами. В коттеджных поселках такого, к сожалению, нет.

4. Есть места общего пользования внутри коттеджного поселка, оплата их обслуживания делится на всех жителей. Чем больше домов заселено, тем ниже стоимость оплаты, и наоборот.

5. Скорее нет, чем да, так как все дома в коттеджном поселке – это частная история, индивидуальное жилищное строительство. Теоретически возможны какие-то ограничения в закрытых поселках клубного типа, да и то вряд ли. Чем более поселок «закрытый», «клубный», «элитный» - тем труднее его жителей призвать соблюдать какие-то правила и ограничения.

6. Главные проблемы – это проблемы неплатежей. Но этот вопрос решается способами, которые я уже назвал выше. Но надо сказать, что это – крайние меры. В-основном, управляющей компании все-таки удается призвать неплательщиков к соблюдению условий договора через переговоры с ним. Другая проблема – это устранение аварийных ситуаций и поломок, возникающих из-за неправильной прокладки инженерных сетей и коммуникаций. Часто бывает, что они проложены с нарушением технологий, и эти проблемы проявляются в процессе эксплуатации. Например, разрыв кабеля происходит из-за того, что, когда его прокладывали, не учли проседание грунта. Или канализационные системы перестают работать корректно из-за того, что трубы были проложены не под тем углом, или было сделано недостаточное количество «ливневок». Все эти неполадки устраняет управляющая компания, иногда при содействии районных аварийных служб, а расходы ложатся на плечи домовладельцев.

Алексей Иванов, руководитель проектов «Вектор Инвестментс»

Все больше покупателей волнуют вопросы эксплуатации и ее стоимости. Уже во время реализации первого проекта «Вектор Инвестментс» компания стала задумываться над этой темой, привлекала консультантов из числа внешних управляющих компаний. К сожалению, мы получили космические цифры стоимости управления нашими поселками, кроме того, нам предлагали неудобные способы сбора средств с тех, кто не хочет платить или отсутствует в России. Поэтому, решение этой стороны вопроса легла на девелопера, так как никто из эксплуатантов не захотел брать соответствующие функции на себя.

Загородные проекты чаще всего рассматриваются на отрезке от идеи до реализации. Это длительный процесс, состоящий из разных этапов (эскиз концепции, концепция, проектирование, строительство, продажи и, наконец, полная реализация). При этом как-то упускается из виду, что и после окончания продаж существование поселка отнюдь не прекращается. Наоборот, теперь проект живет настоящей жизнью - правда, уже отдельно от девелопера.

Ответственным сегодня считается тот застройщик, который качественно и в срок реализует проект, ни в чем не обманув ожидания своих покупателей. Но все, что происходит после – это, по большому счету, ответственность самих жителей поселка.

На начальном этапе реализации проекта застройщик организует эксплуатирующее подразделение, деятельность которого в основном нацелена на то, чтобы содержать объект с минимальными затратами и обслуживать инженерные сооружения в поселке. Со временем, по мере развития проекта, подразделение подключается к административным задачам, с этого момента уже можно говорить о появлении управляющей компании. Но до получения прибыли и на этом этапе еще далеко.

Так что ответственный застройщик чаще всего доводит проект до готовности и передает его профессиональной управляющей компании (если его репутация позволяет привлекать профессионалов в новый поселок).

Когда проект полностью реализован, существует 2 основных сюжета, связанных с управлением и экслуатацией: работает сторонняя управляющая компания либо жители управляют поселком собственными силами. В первом случае все эксплуатационные, а также ряд административных функций выполняет профессиональная УК, которая привлекается в проект девелопером. Основные направления деятельности управляющей компании в поселке – это текущее обслуживание поселковых сетей, обеспечение круглосуточной охраны, содержание и ремонт дорог внутри поселка, поддержание чистоты на территории, вывоз и утилизация мусора, обеспечение ночного освещения, организация аварийной службы, уход за общественными зонами, контроль над административными расходами.

Во втором случае, собственники коттеджей либо участков в поселке, объединившись в некоммерческую организацию (ТСЖ, жилищный или потребительский кооператив и т.д.), самостоятельно выполняют функции управляющей компании, нанимают соответствующий персонал, приобретают инвентарь.

В любом случае собственники должны создать объединение граждан для управления своим поселком. Как правило, после сдачи поселка в эксплуатацию (до этого момента эксплуатацией занимается компания-застройщик) собственники на общем собрании принимают решение по выбору способа управления поселком, т.е. за или против привлечения управляющей компании.

Есть еще один вариант: иногда управляющая компания создается застройщиком как подразделение, входящее в его структуру. Однако такой подход пока что остается исключением для загородного рынка (деятельность собственной УК не приносит девелоперу быстрой прибыли).

У нас в Истринской долине все поселки, как и все объекты инфраструктуры, обслуживаются собственной управляющей компанией от девелопера, что позволяет нам контролировать качество своих продуктов на всем протяжении их жизненного цикла, а не только до момента реализации каждого из поселков.

Если УК в структуре девелоперской компании обслуживает сразу несколько поселков на общей территории, планово-убыточный период можно существенно сократить, и выйти на прибыль гораздо быстрее. Плюс, что немаловажно, помимо финансовой прибыли девелопер увеличивает еще и свой репутационный капитал. По сути, он не отстраняется от судьбы своих поселков даже после того, как они полностью реализованы, ведет проекты на всем протяжении их существования (что, на мой взгляд, являет собой новый уровень ответственности перед покупателем).

Кстати, собственная УК – это еще и косвенное доказательство того, что застройщик выбирает качественные материалы и строит на совесть, поскольку с последствиями халтуры разбираться придется самостоятельно, когда бы они ни проявились. При таком подходе создание в структуре компании собственного управляющего подразделения «неожиданно» оказывается выгодным для девелопера. Так что наше решение о создании УК «Вектор Сервис», которая обслуживает поселки и объекты инфраструктуры Истринской долины, - не просто показатель ответственности перед покупателями, но и разумное бизнес-решение.

Услуги УК в поселках на примере Истринской долины (перечень услуг, тарифы).

Выгода для покупателей в том, что поселком управляет собственная УК девелопера, на первый взгляд, не так очевидна. Да, жителям не придется заниматься вопросами найма персонала, закупки техники и т.п., но им придется платить УК за то, что это будет делать она. Цифры могут быть весьма круглыми.

Другое дело, если в управлении и эксплуатации нескольких поселков задействован один и тот же штат сотрудников, один и тот же парк обслуживающей техники – тогда расходы собственников снижаются, и экономия на эксплуатационных расходах получается заметная.

В поселках Истринской долины стоимость основных эксплуатационных расходов (таких, как круглосуточная охрана, ночное освещение, вывоз и утилизация мусора, содержание дорог и общественных зон, текущее и аварийное обслуживание поселковых сетей и др.) в 1,5-2 раза ниже, чем в среднем по рынку. Например, в поселке Никитское (эконом-класс) платежи составляют 2-3 тыс. рублей в месяц, в Экопарк-Ушаково (бизнес-класс) – 4,5-5,5 тыс. рублей в месяц, в Lake Side (премиум-класс) - 8-12 тыс. рублей в месяц.

Для сравнения: в среднем, эксплуатационные платежи в элитных поселках сегодня составляют 20- 30 тыс. рублей в месяц (и более – это зависит от набора инфраструктуры), в бизнес-классе – 15-25 тыс. рублей. Это нормальные, рыночные цифры; снизить расходы на управление и эксплуатацию (и, соответственно, расценки для собственников) можно, только подключив УК к управлению несколькими проектами на одной территории.

Основные услуги, которые оказывает “Вектор Сервис”:

• техническое содержание и уборке дорог и территорий общего пользования;
• уходу за организованными зелеными насаждениями;
• уборка территорий, вывоз мусора и санитарное содержание мест
• общего пользования;
• организация и проведение общепоселковых мероприятий;
• тхническое обслуживание, плановый и аварийный ремонт общепоселковых
• инженерных сетей;
• выдача согласований и разрешений на строительные работы в поселках;
• контроль над ходом строительства;
• снятие показаний со счетчиков за потребленные собственниками энергоресурсы и пр. 

Помимо обязательных опций, "Вектор Сервис" оказывает и дополнительные услуги:

по вывозу мусора непосредственно с участков; ремонту и техническому обслуживанию коммуникаций; корчеванию, стрижке и посадке деревьев на участках и т.п. В перспективе мы планируем организовать в Истринской долине питомник растений, чтобы собственники могли выбирать и приобретать их для озеленения своих участков.

Для более подробной иллюстрации - цифры по расходам в некоторых поселках Истринской долины.

Эксплуатационные расходы в поселках Истринской долины::

• Никитское (эконом-класс) – 2-3 тыс. руб. / мес.
• Шелестово (эконом-класс) – 4,5 – 5,5 тыс. руб. / мес.
• Лесная пристань (бизнес-класс) – 7-10 тыс. руб. / мес.
• Лесная пристань-2 (бизнес-класс) - 6-7 тыс. руб. / мес.
• Экопарк Ушаково (бизнес-класс) – 4,5 – 5,5 тыс. руб. / мес.
• Озерный Край (бизнес-класс) – 6-7 тыс. руб. / мес.
• Ушаковские Дачи (бизнес-класс) – 7-10 тыс. руб. / мес.
• Тихая Заводь (бизнес-класс) – 5-6 тыс. руб. / мес.
• ZORINO ACTIVE RESORT, ZORINO SPORT VILLAGE (бизнес-класс) – 6-7 тыс. руб. / мес
• Lake Side (премиум класс) – 8-12 тыс. руб. / мес. 

В целом, должен сказать, что минимизация расходов на управление и эксплуатацию поселка - это важная задача. Рынок постепенно развивается, покупатель понимает теперь, что экономить можно не только (и даже не столько) в момент сделки. Важно не допустить ложной экономии - все давно знают, как можно “сэкономить”, покупая участок без коммуникаций (так, что стоимость подведения потом может и превысить стоимость самого участка).

Пришло понимание, что “пустые”, нефункциональные метры на этапе отделки также могут встать в круглую сумму (например, в 1500 у.е. за кв.м.)

То же самое и с эксплуатационными платежами: люди заранее интересуются, за что и сколько им придется платить, живя в поселке. Постепенно люди осознают и то, что застройщик, который ведет свой проект на всем протяжении его жизненного цикла (придумывает, воплощает и затем управляет тем, что получилось), пожалуй, достоин доверия.

И, хотя пока что для рынка загородной недвижимости появление в структуре застройщика собственной управляющей компании остается исключением из общего правила. Но рынок рано или поздно осознает все плюсы такого решения как для девелопера, так и для жителей поселков; и я рад, что мы пришли к этому пониманию в числе первых. 

Рубцов Вадим Игоревич, Ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»

1. Управлением в поселке занимается управляющая компания, которую создает застройщик. В последствии жители поселка могут выбрать другую управляющую компанию.

2. Платежи складываются из фиксированной части, которая зависит от размера участка (в наших поселках 500 руб. за сотку в месяц) в которой заложены охрана, уборка территории, ремонт и обслуживание инфраструктуры. Оплата газа, воды, электроэнергии происходит по счетчикам. Содержание дома 250-300 кв. м. обходится в месяц от 15 000 до 30 000 рублей.

3. Основной способ борьбы с неплательщиками – отключение газа или электричества.

4. Для недостроенных домов или без отделки такие методы не являются эффективными, и платежи перераспределяются между добросовестными плательщиками.

5. Во многих поселках согласование построек с архитектором поселка или управляющей компанией является обязательным. Покупателя обязывают заключить соответствующий договор с управляющей компанией.

6. Существуют в форме ТСЖ для контроля управляющей компании и принятия важных решений.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

1. Cуществует две основные формы управления организованными коттеджными поселками (ОКП). Первая – управляющая компания. В этом случае собственники жилья нанимают УК (выбирают ее путем тендера или по взаимному согласию). Второй вариант – создание ТСЖ, когда собственники сами создают управляющий орган, в который входят наиболее активные из них. ТСЖ обычно состоит из руководителя (председателя), бухгалтера. Обязательно должен быть надзорный орган – ревизионная комиссия, которая контролирует финансовые потоки.

2. Существует нижняя граница нормы – 23-24 рубля с квадратного метра каждого дома в месяц. Этот норматив подразумевает вывоз мусора, обслуживание сетей и очистку территории – летом стрижку травы, зимой уборку снега с проезжих частей и тротуаров. Эта цифра может составлять и порядка 50, 100 и даже 200 рублей в месяц с 1 кв. метра площади дома, зависит она от того что жильцы решили включить в эксплуатационные расходы. Это может быть охрана с досмотром на КПП или патрулирование территории вооруженной охраной, видеонаблюдение, вынос мусора с территории частных владений, уборка дорожек и уход за растениями в общественных зонах (полив, подкормка, стрижка) летом, полная зачистка проезжей части от снега (до асфальта) и пр. Если же в поселке есть закрытая спортивная и социальная инфраструктура, то ее содержание значительно увеличивает нагрузку на бюджет каждого отдельно взятого домохозяйства. Это может быть содержание теннисного корта (освещение, поддержание газона), футбольного поля, бассейна и пр.

3. Бытует мнение, что покупатели дорогостоящих домов больших площадей оплачивают расходы на проживание автоматически, возможно, на год вперед, не создавая проблем ТСЖ или УК. Однако это далеко не так. Именно большие дома, как правило, являются неплательщиками, и не потому, что у них нет денег, просто для них это такая мелочь которая должна решаться как-то сама собой. Такие хозяева могут не жить вообще в своем доме, купив его для статуса, инвестиций или детям «на вырост». Они или их представитель появляются раз в год и задача ТСЖ или УК выловить его и получить платежи за пропущенный период. Редко когда все собственники исправно платят обязательные платежи и, как правило, управляющая компания или ТСЖ обязаны искать различные варианты, хитрить, ведь обслуживать надо весь поселок, а платят не все. Представьте себе ситуацию: в новом поселке на улице подключаются фонари уличного освещения, расположенные у каждого дома. И вот часть собственников говорит, что уличное освещение им не нужно. Что делать: включать фонари выборочно у домов тех, кто платит? И улица будет освещена местами? А как же вопросы безопасности?

Владельцы домов все разные, и у многих есть свое видение постоянных расходов, ведь у них возникают огромные траты, связанные с ремонтом домов, устройством ландшафтного дизайна и т. п. Поэтому в ТСЖ важна работа с населением, авторитет председателя ТСЖ, чтобы жители в принципе могли прийти к консенсусу. Если же часть собственников не платит обязательные платежи, то ТСЖ вывешивает списки должников, инициирует отключение домов от сетей, в самом крайнем случае – обращается в суд с целью взыскания долгов.

4. Если говорить об общих расходах, то за злостных неплательщиков платят, по сути, добросовестные плательщики, потому что чистить дорогу от снега и стричь газон невозможно «местами». Жителей ОКП можно разделить на три категории: те, кто хочет платить и платит, потому что понимает, что это влияет на качество жизни; те, кто хочет платить, но не может - потому что велики расходы не ремонт или дом куплен в ипотеку. И те, кто не хочет платить, даже имея возможность.

5. В большинстве организованных коттеджных поселков, особенно бизнес-класса и выше существует ряд ограничений по изменению внешнего вида фасадов, крыш, даже заборов. За их соблюдением следит ТСЖ или Управляющая компания. В нашем жилом комплексе «Олимпийская деревня Новогорск» покупатель домовладения на этапе заключение договора подписывает ряд регламентирующих документов, которые в будущем будут держать его в рамках соблюдения общей архитектурной концепции поселка.

6. Можно выделить три основные группы проблем.

1. Несвоевременная оплата эксплуатационных расходов собственниками, в следствие чего ТСЖ или УК вынуждены экономить или не выполнять ряд обязательств.
2. Недоделки со стороны застройщика на этапе акта передачи готового объекта – очень часто проблемы, связанные с качеством строительства ложатся на плечи УК или ТСЖ, тогда как исправлять их должен и может застройщик.
3. Организация работы УК или ТСЖ – прозрачность, активность, готовность к диалогу и компромиссам. ТСЖ или УК – это, фактически, структуры, работающие в сфере услуг. Они оказывают услуги и получают за это определенный доход. Их задача стремиться к тому, чтобы услуги были выполнены качественно, а заказчик услуг был доволен. 

Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED

1. На сегодняшний день существуют две основные формы управления коттеджными поселками. Это либо управляющая компания, с которой жители заключают договор на обслуживание поселка, либо ТСЖ. Например, в таких поселках как Greenfield и Millennium Park управленческие функции переданы специальным компаниям.

2. В элитном сегменте минимальная стоимость проживания в поселке составляет 10 тыс. рублей в месяц, а максимальная – порядка 60 тыс. рублей в месяц. Например, в поселке «Рубин Эстейт» цена обслуживания формируется из расчета 30 рублей на «квадрат» площади дома. Таким образом, владелец коттеджа площадью порядка 350 кв.м платит за коммунальные услуги чуть более 10 тыс. рублей в месяц.

3. К сожалению, вовремя платят далеко не все. И даже жители элитных поселков часто забывают внести необходимую сумму за услуги управляющих компаний. Существуют различные меры воздействия на злостных неплательщиков – им, например, могут перекрыть коммуникации. Более радикальный вариант – это ограничение въезда в поселок. То есть, если владелец вовремя не заплатил за услуги, его гостей могут попросту не пускать на территорию поселка. Более того, не исключено, что и сам собственник не сможет проехать к своему дому. Юридически это никак не оправдано, тем не менее, управляющие компании прибегают и к таким мерам.

5. Подобные ограничения действуют во многих поселках, и особенно в премиальном сегменте. Ясно, что если поселок строго концептуальный – например, как подмосковные «Довиль» и «Трувиль» - то владельцу не разрешат строить на участке что попало, и все ограничения будут обязательно зафиксированы в договоре купли-продажи объекта. За соблюдением правил застройки и оформления участков следит, как правило, управляющая компания.

6. Основная проблема в поселках, управлением которых занимаются сами владельцы домов, заключается в невозможности собрать деньги на общественные нужды. Например, если ТСЖ решает разместить на территории поселка новую детскую площадку – «раскошелиться» захотят далеко не все. То есть, 100% суммы не удается собрать практически никогда, причем эта проблема актуальна не только для недорогих поселков, но и в элитном сегменте тоже.