Покупатели загородных домов и их предпочтения
Редакция портала DomZaMkad.ru задала специалистам рынка загородной недвижимости несколько вопросов о покупателях загородных домов и их предпочтениях.
Вопросы
- Целевая аудитория Ваших проектов
- Как изменился спрос и покупательские предпочтения за последние 4 года
- Изменился ли портрет покупателя в последние годы
- Развитие рынка загородной недвижимости: концепции, технологии, материалы
Свое мнение высказали:
- Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development
- Наталья Брахнова, начальник управления продаж компании «Газпромбанк-Инвест»
- Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»
- Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН
- Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI
- Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development
1. Это люди абсолютно разных профессий и родов деятельности. Как правило, это владельцы собственного бизнеса, топ-менеджеры компаний сырьевого сектора, чиновники, звезды шоу-бизнеса, спортсмены.
2. В последнее время среди покупателей элитных загородных домов можно отметить общую тенденцию к отказу от показной, излишней роскоши и более рациональный подход к выбору жилья. Наибольший интерес вызывают коттеджи меньшей площади, нежели в
Покупатели стали уделять большее внимание качеству материалов и их экологичности. Гораздо реже можно увидеть кричащие, псевдо-роскошные дизайнерские решения — стало меньше вензелей на перилах, а сложный наборный паркет с узорами все чаще заменяет классическая «ёлочка». Если используется натуральный камень, то спокойных, естественных цветов.
Среди последних трендов можно назвать широкое использование природных материалов, которые даже после тщательной обработки сохраняют первоначальную структуру дерева или камня.
Покупатели стали больше ценить свое время, поэтому большую популярность приобрели дома, полностью готовые к проживанию, с современной отделкой и необходимой мебелью. Наши клиенты стали понимать, что и отделку помещений, и выбор необходимой мебели лучше всего доверить профессионалу, поэтому стали чаще покупать дома «под ключ».
В то же время, в силу ограниченности качественного предложения «под ключ» (при стабильно высоком спросе), часть спроса вынужденно переориентируется в сегмент загородного жилья без отделки.
3. Для современного покупателя элитной загородной недвижимости, безусловно, важна однородность социального окружения. В этом сегменте покупатель вряд ли купит загородный дом в месте, где уже не сложилась определенная среда. Исключение составляют новые элитные коттеджные поселки, в которых среда только начинает формироваться. В этом случае покупатель начинает обращать внимание на другие аспекты, такие как местоположение, природное окружение, наличие инфраструктуры, транспортная доступность и т.д. К примеру, элитный коттеджный поселок «Никольский Берег» привлекает покупателей своими видовыми характеристиками: он расположен на узком участке земли между озером и лесом, а межевание участков проведено таким образом, что каждый участок имеет выход либо к воде, либо к лесному массиву.
В основной массе вкусы покупателей элитного жилья примерно одинаковы: процентах в 80 случаев они предпочитают классическую и неоклассическую архитектуру. Причем, если раньше они хотели максимального количества декоративных элементов, лепнины, статуй, то сейчас большинство покупателей привлекает более сдержанная архитектура. Еще одним популярным стилем сегодня является органическая архитектура Фрэнка Ллойда Райта. Лет
Если говорить о временном или постоянном жилье, то здесь все очень индивидуально. Но можно с уверенностью говорить о том, что загородный дом в этом сегменте — это далеко не единственное жилье в семье. Современные покупатели загородных резиденций, как правило, уже являются владельцами одной или нескольких квартир в Москве, имеют несколько домов и квартир за рубежом.
Наталья Брахнова, начальник управления продаж компании «Газпромбанк-Инвест»
1. В настоящее время мы активно реализуем три коттеджных поселка, абсолютно отличных по своей концепции, но объединенных идеями современности, исключительности, развитой инфраструктуры, оптимального комфорта жителей и высокого качества строительства: коттеджный поселок бизнес-класса «Эсквайр Парк» (Новорижское шоссе, 45 км от МКАД), камерный коттеджный поселок «ЛИОН» (Рублево-Успенское шоссе, 27 км от МКАД) и элитный коттеджный поселок «Покровское-Рубцово» (Новорижское шоссе, 38 км от МКАД).
2. Можно с уверенностью сказать, что с каждым годом покупатель загородной недвижимости становится более требовательным к качеству предложения и более грамотным в вопросах приобретения дома: юридических, инфраструктурных, в области оснащения коммуникациями, благоустройства поселка и т.д.
В последнее время основным требованием, предъявляемым покупателями к загородному рынку недвижимости, помимо цены, направления и удаленности от Москвы является стадия готовности поселка. Причем в вопросе об этапе готовности покупатель часто подразумевает не только завершение строительства домов, полное подключение к коммуникациям, благоустройство территории, но даже внутреннюю отделку коттеджей.
Поселки, в которых на инженерные коммуникации еще даже не получены технические условия, как правило, оказываются «за бортом» покупательского интереса, поскольку сейчас клиенты стали уделять большое внимание эксплуатационным характеристикам объекта. Если раньше их интересовало, есть ли газ в поселке и мощность выделенного на дом электричества, то теперь покупателей волнуют даже самые мельчайшие детали, вплоть до наименования оборудования для водопроводно-канализационного и коммунального хозяйства.
3. Рынок загородной недвижимости прошлого и этого года показывает: современным покупателям мало того, чтобы дома в поселке были построены, они должны быть хотя бы частично заселены, а территория благоустроена. То есть поселок «должен жить». Подтверждением этому является активность сделок в полностью построенном и благоустроенном камерном коттеджном поселке «ЛИОН» на Рублево-Успенском шоссе. Клиенты, приезжая на просмотр и наблюдая, что жизнь в поселке «кипит», что все дома возведены и не нужно терпеть неудобства от стройки, что территория благоустроена и остается только сделать в понравившемся доме ремонт, готовы оформить сделку.
Стоит отметить, что в проектах с обязательным подрядом покупатели откладывают решение о приобретении недвижимости до тех пор, пока девелопер сам не построит дома. Помимо абсолютной готовности поселка важной тенденцией современного рынка загородной недвижимости является полнота инфраструктурных объектов, причем не только и не столько внутрипоселковых, сколько расположенных на удалении не более
Еще одной тенденцией рынка загородной недвижимости по итогам первых 5 месяцев 2013 года стало постепенное возвращение после кризиса инвестиционных сделок. На примере коттеджного поселка «Эсквайр Парк» мы наблюдаем возобновление интереса инвесторов к загородным объектам. Сейчас около 20% покупателей рассматривают приобретение домов в «Эсквайр Парке» как выгодное вложение средств. Данная тенденция только заявила о себе, и к концу 2013 года можно будет делать выводы, насколько она себя оправдала.
Анна Соколова , директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»
1. Портрет покупателя в последние годы по большому счету существенно не изменился. Загородную недвижимость по-прежнему приобретают довольно состоятельные люди — даже нижнюю планку стоимости домовладений эконом-класса, сравнимую с бюджетом покупки многокомнатной квартиры, далеко не каждый способен преодолеть.
Объекты, которые находятся в высоком ценовом сегменте, по-прежнему покупают представители политической, художественной элиты, чиновники, бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний, работающие в наиболее прибыльных на сегодняшний день сферах — нефтяная и газовые отрасли, банковский и финансовый сектор, наукоемкие технологии, инвестиции, строительство и т.д. Чаще всего загородная недвижимость — не единственный актив у таких покупателей.
Также в последнее время на рынке загородной недвижимости увеличивается и доля покупателей со средним достатком. Эти люди рассчитывают на бюджет покупки в пределах
2. До кризиса формат загородной недвижимости развивался достаточно быстрыми темпами, однако сейчас рынок, наоборот, показывает более низкую активность со стороны покупателей. И этому способствует ряд факторов, таких как плохая транспортная доступность поселков, низкий уровень социальной и бытовой инфраструктуры, высокая стоимость домовладений и пр. Объектов эконом-класса в непосредственной близости от Москвы вообще практически нет, только по отдельным восточным направлениям. В основном они находятся в 30 км от столицы и дальше. Кроме того, в Подмосковье сейчас очень много проектов во всех сегментах, которые по своим качественным характеристикам уже не соответствуют представлениям москвичей о загородном формате недвижимости. Люди часто ездят за границу, поэтому имеют возможность сопоставить уровень отечественных поселков с зарубежными. И, к сожалению, наши проекты зачастую проигрывают в этом сравнении.
Сегодня спрос на рынке загородной недвижимости смещен в сторону доступных по уровню цен предложений. Также устойчивой можно считать тенденцию уменьшения средней площади объектов. Средняя площадь земельных участков домовладений в большинстве проектов представлена в диапазонах до 12 соток и от 12 до 17 соток. В связи со смещением спроса, наблюдаемого на рынке в сторону эконом-класса, наиболее востребованным форматом становится предложение по площади участков в размере от 6 до 12 соток. Мы полагаем, что в дальнейшем данная тенденция получит свое продолжение. То же самое можно сказать и про предлагаемые площади домовладений. В текущих реалиях основной спрос сосредоточен в формате домов площадью от 100 до 200 кв. м. и таунхаусы площадью
Требования к качественным характеристикам зависят от класса проекта. Покупатели загородной недвижимости низкого ценового сегмента обычно менее придирчивы. Потребители бизнес- и элит-класса, напротив, готовы внимательно оценивать архитектуру, качество строительства и материалы, которые использовал застройщик. Конечно, всех покупателей волнуют инженерные коммуникации в доме, однако вопрос их наличия также зависит от бюджета. Что касается инфраструктуры, то в первую очередь покупателя интересует не торгово-развлекательная составляющая, а объекты детской и медицинской инфраструктуры.
4. Рынок загородной недвижимости в России стал формироваться только в
Доля готовых поселков, выставленных на продажу, возросла по сравнению с годом ранее с 40% до 64%. Мы полагаем, что в настоящее время на рынке начинает проявляться тенденция удлинения сроков экспозиции коттеджных поселков. Если в период
В большинстве поселков при строительстве используются несколько материалов: дерево, кирпич, железобетон, пенобетон и другие. Подавляющая доля объектов сдаются без отделки или под чистовую отделку. Доля предложений коттеджей с отделкой незначительна. Однако, как мы полагаем, доля предложений коттеджных поселков с отделкой может увеличиться в связи с расширением ипотечного кредитования. Данная ситуация обусловлена тем, что покупателям недвижимости по ипотечной схеме важно как можно скорее «въехать» в готовый дом. В то же время, учитывая тот факт, что для многих покупателей загородная недвижимость не является основной, серьезного прироста предложения с отделкой не стоит ожидать. В силу вышеуказанной специфики, услуга отделки может быть востребована в сегменте эконом-класса.
Около 40% индивидуального загородного жилья в России возводится из дерева. . Технологии в данном сегменте деревянного домостроения не стоят на месте — если раньше в качестве основных строительных материалов использовались профилированный брус или оцилиндрованное бревно, то в последнее время все большим спросом пользуются дома, изготовленные из клееного бруса. К новым трендам как раз относится использование клееного бруса в сегменте деревянного домостроения. Данный материл отнюдь не дешевый, однако он обладает рядом существенных преимуществ по сравнению с другими. Во-первых, клееный брус практически не имеет «усадки» (0,5% против
- 1 место — коттеджный поселок «Онтарио»
Девелопер — УК «Гурон»
Цена готового дома — от 8 млн. рублей (182,1 кв. м)
Расположение — 60 км от МКАД по Минскому шоссе
Время в пути без учета пробок — 1 час - 2 место — коттеджный поселок «Калинка»
Девелопер — «ТЕРРА-ТРАСТ»
Цена готового дома — от 8 млн. рублей (160 кв. м)
Расположение — 45 км от МКАД по Волоколамскому шоссе
Время в пути без учета пробок — 1 час - 3 место — коттеджный поселок «Руза Фэмили Парк»
Девелопер — «КМД Девелопмент»
Цена готового дома — от 9,9 млн. рублей (189 кв. м)
Расположение — 78 км от МКАД по Новорижскому шоссе
Время в пути без учета пробок — 1 час 10 минут - 4 место — коттеджный поселок «Вестерн»
Девелопер — УК «Стройразвитие-Недвижимость»
Цена готового дома — от 9,5 млн. рублей (240 кв. м)
Расположение — 38 км от МКАД по Волоколамскому шоссе
Время в пути без учета пробок — 48 минут - 5 место — коттеджный поселок «Брусландия»
Девелопер — «АГРУПП» (торговая марка «ЛэндАктив»)
Цена готового дома — от 7,55 млн. рублей (142 кв. м)
Расположение — 40 км от МКАД по Волоколамскому шоссе
Время в пути без учета пробок — 55 минут
Также в последнее время стало появляться больше мультиформатных проектов, когда в одном поселке представлена смешанная типология застройки — коттеджи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома и т.д. И в среднесрочной перспективе одной из тенденций рынка как раз станет увеличение количества подобных объектов.
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН
2. После кризиса, а именно в 2011 году, на загородный рынок пришел новый клиент. Можно сказать, что элитные поселки стали ближе к «бизнесу», а «бизнес» — к «комфорту». Это касается как снижения цен в премиальном сегменте (что фактически расширило целевую аудиторию загородного рынка), так и развития ипотечного механизма применительно к достаточно сложному сегменту — коттеджным поселкам. Кроме того, рост спроса на ипотеку в загородном сегменте свидетельствует о приходе на премиальный рынок так называемого «среднего класса», представители которого рассматривают (и покупают!) коттеджи в поселках Подмосковья в качестве альтернативы московской квартире.
3. Целевая аудитория премиальных загородных поселков сегодня не поддается краткому описанию. Это и молодые семьи до 30 лет, и пенсионеры. Москва и регионы примерно поровну формируют спрос на коттеджи стоимостью от $700 000 (так мы видим условную нижнюю границу поселков бизнес-класса). Отличительная особенность спроса, которая особенно ярко проявилась весной 2013 года — интерес к готовым поселкам, которые «живут», то есть благоустроены, обросли объектами инфраструктуры и являют собой некую полноценную и гармоничную жилую среду. В отношении размеров участков и домов также произошли изменения — стали востребованы небольшие коттеджи (в поселках бизнес-класса это
4. Что касается предпочтений по материалам, то покупатель продолжает демонстрировать консерватизм. Хотя в более доступных сегментах получило широкое распространение использование газосиликатных блоков, бизнес- и особенно элитный сегмент по-прежнему отдают предпочтение кирпичу (вариант — крупноформатным керамическим блокам) и дереву. Последнее, правда, популярно больше в качестве материала для дачи или «второго дома». А вот разнообразные инновационные методы и материалы пока не завоевали интерес потенциального покупателя загородных домов.
Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI
2. Лидерами спроса по-прежнему являются загородные проекты малоэтажной застройки комфорт-класса (при условии развитой инфраструктуры и транспортной доступности). Популярны таунхаусы комфорт-класса, расположенные на удалении до 20 км от МКАД.
Сохраняется спрос на мульти-форматные проекты.
Спрос на индивидуальные дома традиционно невысок, но стабилен. Продолжает снижаться спрос на участки без обязательного подряда на строительство.
3. Основные характеристики сохранились. Покупатели загородного жилья в ближайшем и средне удаленном Подмосковье покупают жилье для себя или своих родственников (родителей или детей).
Можно говорить об увеличении числа сделок с загородной недвижимостью с целью улучшения жилищных условий. Сегодня все больше людей, решая свой квартирный вопрос, рассматривают все варианты: квартиру в Москве в спальном районе, например, или в малоэтажном жилом комплексе в зеленой зоне в 10 км от МКАД. Сейчас появляются все больше предложений жилья разного формата, но сопоставимого по цене. Людям есть из чего выбирать.
Средний возраст покупателя – 25-40 лет. Имеется тенденция к его снижению. Средний уровень дохода – 80-100 тыс. руб. на семью.
Семейное положение: 2/3 покупателей - семейные, имеют 1-2 ребенка. За последние годы в крупных загородных проектах (по принципу «город в городе») увеличилось число покупателей из числа молодых семей. Они помимо жилья «покупают» чистый воздух, безопасность для своих детей. К тому же для молодых семей многие банки разрабатывают льготные программы кредитования, облегчая им покупку.
4. Назову несколько, на мой взгляд, наиболее важных для покупателей и экономически обоснованных для застройщиков.
1) Автономность. Развитие рынка загородной недвижимости движется в сторону создания мини-городов, предполагающих наличие всей необходимой инфраструктуры. Список необходимых объектов все время увеличивается. Сегодня уже must have для загородного проекта: торговый центр с большим количеством магазинов, кафе, салоны красоты, химчистки и прочие сервисные учреждения, которые должны быть расположены в зонах пешеходной доступности жителей.
Для многих проектов сегодня в загородной инфраструктуре обязательна спортивная компонента: открытые спортивные площадки, собственный фитнесс клуб.
2) «Детская» тема. Очень важно чтобы концепция загородного проекта учитывала потребность семей с детьми в оптимальной логистике. Например, школьники должны иметь возможность ходить в школу, расположенную на безопасной территории жилого комплекса или пригорода, а не ездить с родителями в московскую школу или учебное заведение, находящееся в ближайшем населенном пункте.
В проектах нашей компании «детская» инфраструктура продумана до мелочей. Проектом «Ново-Молоково», например, предусмотрено возведение двух современных комфортабельных детских садов на 125 и 150 мест соответственно. Для детей школьного возраста в соответствии с разработанной и утвержденной концепцией комплекса в рамках строительства
Не забыт и досуг наших будущих маленьких жителей — для них построят многочисленные игровые площадки.
3) Единство ландшафта и архитектуры. Это важная тенденция, которая долгое время декларировалась застройщиками, но оставалась «на бумаге». На мой взгляд, современный проект комплексной застройки, любой объект его инфраструктуры должен быть органично вписан в ландшафтный рисунок. Архитектурное насилие над пейзажем всегда заметно и профессионалам, и обычным покупателям.
4) Экология. Современный загородный проект должен предоставлять потенциальным своим жителям все условия комфортного существования в городской среде в сочетании с экологическими преимуществами загорода. В архитектурном пригороде «Западная Долина», например, спроектирована рекреационно-парковая зона площадью около 15 га, которая занимает примерно 20% поселка.
5) Гибкость концепции. Строительство масштабного загородного проекта занимает несколько лет. Учитывая это обстоятельство, необходимо разрабатывать гибкую концепцию застройки позволяющую вносить изменения с течением времени, сохраняя актуальность и востребованность жилья, а также своевременно реагировать на изменяющиеся тенденции современного рынка. Также нужно понимать, что с окончанием заселения жизнь в пригороде только начинается. Он будет меняться, расти, развиваться. Необходимо прогнозировать возможные векторы развития и создать для них условия.
Жанна Лебедева, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome
1. Целевую аудиторию в элитном сегменте загородной недвижимости в большинстве своем представляют семейные мужчины в возрасте от 35 до 55 лет, имеющие собственный бизнес, крупные банкиры или топ-менеджеры промышленных компаний, медийные лица, государственные чиновники. Чаще встречаются покупатели, которые живут и работают в Москве, нежели из регионов. Вышеперечисленные категории людей обладают высокими требованиями к качеству строительства, внешнему виду дома, современной инфраструктуре, комфортной внутренней атмосфере коттеджного поселка и социальному статусу соседей.
2. За последние
Что касается покупательских предпочтений, то, за последние несколько лет акцент переместился на вторичное жилье в готовых благоустроенных поселках с развитой инфраструктурой. Люди устали от стройки, не хотят ждать, а предпочитают въехать в уже готовый благоустроенный дом. Также стоит отметить тот факт, что спросом активно пользуется Минское шоссе по причине строительства платной дороги и удобного подъезда, Рублево-успенское шоссе во всех ценовых категориях и как обычно Новая Рига, хотя за счет строительства дорог (в настоящее время здесь ведутся ремонтные работы) зафиксировано небольшое снижение спроса.
4. Несмотря на то, что на рынке постоянно появляются новые более функциональные материалы, совершенствуются технологии строительства, кирпич остается самым актуальным материалом для возведения домов. Прежде всего, это связано с универсальностью его использования в российских климатических условиях, а также возможностью реализовывать любые конструктивные решения.
Что касается относительно новых технологий в строительстве, которые используются в загородной элитной недвижимости, то можно выделить такой неоднозначный (противоречивый) вид, как сэндвич панели. Хотя, такие технологии, как сэндвич больше подходят для строительства эконом-класса, так как имеют низкие показатели по таким параметрам как долговечность и надежность, они встречают и в элитном сегменте. Основным плюсом такой технологии, как сэндвич, является относительно низкая себестоимость, низкие трудозатраты и более короткий срок возведения дома.
