Каким будет налог на коттедж в Подмосковье с 2015 г.?

В 2015 году изменяется принцип налогообложения имущества физических лиц. Поскольку реальной практики начисления налогов по новому закону пока нет, делать прогнозы относительно его величин сложно. Но некоторые «технологические» вопросы настораживают.

Что изменилось в налогообложении загородной недвижимости?

Прежде всего налоги теперь придется платить не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости имущества.

Кроме этого, под налогообложение теперь попадает и то, что раньше налогом не облагалось вообще — это объекты незавершенного строительства и гаражи (тоже по кадастровой стоимости).

Теоретически, кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной. Но методика ее определения, к сожалению, непрозрачна. Не существует пока и действенного механизма ее оспаривания, кроме судебного. Конечно, при территориальных управлениях Росреестра должны создаваться комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но как они будут работать? Вопрос остается открытым.

Кроме этого, как говорит адвокат Вячеслав Подопригора, непонятно, как будут оценивать кадастровую стоимость строений, которые еще не зарегистрированы, например, строящихся коттеджей, если они находятся на закрытой территории? Будут прислать повестки, чтобы обеспечили доступ? Или определять размер незавершенного строительства по косвенным признакам — на глазок через забор?

И еще одно новшество нового налогового кодекса — введение понятия «единого недвижимого комплекса», то есть совокупности зданий, объединенных единым назначением и связанных физически, либо технологически (если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь). К единым недвижимым комплексам могут отнести базу отдыха или автозаправку. А вот смогут ли отнести к нему всю совокупность строений на загородном участке, когда там есть и жилой дом, и баня, и беседка для барбекью, и гараж? Особенно если вы только-только регистрируете свою недвижимость?

Вопрос не праздный. Потому, что от вида объекта недвижимости зависит налогооблагаемая база. Для жилого дома это кадастровая стоимость за вычетом стоимости 50 кв. м. А для недвижимого жилого комплекса — за вычетом 1 млн. рублей. Разница может быть существенной.

Партнер компании «Найдем Адвоката», адвокат Тамара Куценко напоминает, что еще одним нововведением можно считать появление нового показателя — коэффициента-дефлятора, установленного для расчета налога на имущество физических лиц.

Коэффициент-дефлятор должен учитывать изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в нашей стране. Ранее в 2014 года расчет налога на имущество физических лиц осуществлялся с учетом коэффициента-дефлятора, который корректировал инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, представленную в налоговые инспекции органами технического учета.

Коэффициент-дефлятор для исчисления налога на имущество физлиц, установленный на 2015 год, утвержден впервые. Его величина составит 1,147. Этот коэффициент будет участвовать в расчете налога на имущество граждан за 2014 год. Коэффициент-дефлятор фигурирует в описании налоговых ставок некоторых муниципальных образований, например, городского округа Балашиха.

Кто определяет ставку налога на имущество?

Местные органы власти. При этом, говорит Николай Толмачев, партнер компании «Найди адвоката», мы сейчас имеем верхние пределы в виде расчета налоговых ставок, указанных в Федеральном законодательстве и возможность органов местного самоуправления устанавливать льготы самостоятельно для определенных категорий граждан.

В итоге, как отмечает Тамара Куценко, несколько муниципальных образований Московской области прописали в своих нормативных актах максимально возможные ставки. Но во многих муниципальных образованиях местные чиновники ввели более низкие налоговые ставки. Скажем, в г. Реутове на земли, по которым ставка не может превышать 0,3%, власти установили 0,2%. Нормативный правовой акт в г. Юбилейном предусматривает ставку 0,3% , такая же ставка действует для земель, занятых индивидуальными и гаражными кооперативами.

А вот наблюдения Вячеслава Подопригоры: „В городском поселении Щелково для земель "индивидуального жилищного строительства“ применяется ставка 0,15% от кадастровой стоимости, а в сельском поселение Гребневское — 0,3% (т. е. максимально возможная по Налоговому кодексу) для того же вида использования. Использование разных ставок для разного вида использования земель (для разного вида строительства — для дачного, для ИЖС, для малоэтажного и т. д.) — вполне повсеместная практика для муниципалитетов».

Давайте подсчитаем

Попробуем подсчитать, какие налоги придется платить владельцам загородной недвижимости. Конечно, не все муниципальные образования на данный момент «выложили» информацию о налоговых ставках в открытый доступ. И еще меньше есть информации о кадастровой стоимости объектов недвижимости — год же только начался.

В вопросе ставок можно ориентироваться на самую распространенную ставку - 0,3%. А на сайте Росреестра будем искать уточненную информацию. В ближнем поясе Подмосковья многие цифры уже видны. Например, «околорублевская недвижимость». Сотка земли в селе Ромашково (Одинцовский район) оценивается в 685 тыс. рублей. При ставке 0,3% За участок 15 соток придется заплатить 30 тыс. налог.

Кстати, домик на этом участке, судя по площади 42 кв. м — довольно старый, оценен в 4,1 млн. рублей. Т. е. 100 тыс. рублей за кв. м. Правда, поскольку при обложении налогом домов из их площади вычитают стоимость 50 кв. м, платить налог за этот дом не придется вообще.

А вот в деревне, находящейся примерно на таком же удалении от Москвы, но на менее престижном дмитровском направлении, кадастровая цена на землю другая. В деревне Грибки сотка оценена в 214 тыс. То есть за участок в те же 15 соток придется заплатить чуть больше 9 тыс. рублей налога.

А как оценивают самые лакомые участки, вблизи больших водоемов?

Пироговское водохранилище — 490 тыс. руб. за сотку (земля поселений)
Клязьминское водохранилище — 399 тыс. руб за сотку(земля поселений)
Бисеровский рыбхоз, озеро Бисерово — 85 тыс. руб. за сотку (СНТ)
Как мы видим, разброс очень большой, но от рыночной стоимости кадастровая оценка по-прежнему далека.