Подзона 7 «Шереметьево». Проблемы и перспективы строительства

23 января текущего года решением Роспотребнадзора была учреждена 7 подзона приаэродромной территории аэропорта «Шереметьево» – это часть исполнения статьи №47 Воздушного кодекса РФ. В «Шереметьево» она была введена буквально в последний момент – крайний срок был обозначен январем 2025 года.

Для справки: седьмая подзона включает в себя две части, в которых согласно действующему законодательству:

• Зона 7.1 — «Зона запрета строительства нормируемых объектов». В границах зоны не допускается новое строительство зданий больниц, санаториев, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, домов-интернатов для престарелых и инвалидов, общежитий, стационарных организаций социального обслуживания, организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, дошкольных образовательных организаций и общеобразовательных организаций. В границах зоны допускается реконструкция объектов капитального строительства, для которых установлены санитарно-эпидемиологические требования к предельно допустимым уровням шума, с разработкой и реализацией шумозащитных мероприятий, направленных на соблюдение предельно допустимых уровней шума внутри помещений. Здесь на внешней границе допустим уровень шума в 61 дБ (децибел).
• Зона 7.2 — «Зона ограничения строительства». В границах зоны не допускается размещение больниц, санаториев, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, домов-интернатов для престарелых и инвалидов, общежитий, стационарных организаций социального обслуживания, организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, дошкольных образовательных организаций и общеобразовательных организаций, поликлиник, гостиниц, конференц-залов, библиотек, кафе, ресторанов, столовых, театров и концертных залов, многоцелевых залов, спортивных залов, магазинов, пассажирских залов аэропортов и вокзалов, предприятий бытового обслуживания без реализации шумозащитных мероприятий по исключению повышенного шумового воздействия, вызванного полётами воздушных судов. Уровень шума на внешней границе данной подзоне не должен превышать 45 дБ.

То есть, если в подзоне 7.1 запрещено любое новое строительство, то в подзоне 7.2 строительство, в том числе, жилищное, возможно, при условии выполнения определенного перечня шумозащитных мероприятий. Он включает в себя оборудование шумопоглощающих экранов, проведение озеленения, установку в домах повышенной шумоизоляции и т.д.

Из-за обширности получившей ограничения территории - она стала самой большой среди столичных аэропортов – в «Домодедово» и «Внуково» подзоны-7 значительно меньше, в неё попало значительное количество участков ИЖС, как с готовыми и уже зарегистрированными домовладениями, так и находящиеся на разной стадии строительства. Сюда вошел «замкадный» Молжаниновский район САО Москвы, часть Зеленоградского административного округа, мкрн «Сходня» г.о. Химки, а также множество более мелких населенных пунктов, дачные и коттеджные поселки.

Подзона 7. Розовым цветом выделена территория 7.1, зеленым - 7.2

Вопрос, насколько оправдано было введение ограничений на столь большой и густозаселенной территории остается открытым. Так, согласно действующим санитарным нормам, уровень шума на территориях, прилегающих к жилым домам, днём (с 7:00 до 23:00) должен быть не выше 70 дБ, а ночью (с 23:00 до 7:00) — 60 дБ.

Таким образом, уровень внешней границы подзоны 7.1 – это шум ночного двора в мегаполисе, таком как Москва, а днем городская жизнь гораздо «громче», чем допускается в седьмой аэропортовской подзоне.

Для информации – жители многоквартирных домов, находящихся вблизи крупных городских магистралей испытывают шумовую нагрузку в среднем до 85дБ, примерно такая же она и в эпицентре столичной жизни – в популярных исторических локациях Тверской или Арбата.

Необходимо еще принять во внимание, что городской шум можно назвать круглосуточным, тогда как в прибытии/отбытии самолетов бывают значительные перерывы. К тому же, устанавливаемые вдоль магистралей шумозащитные экраны тоже не являются полным решением проблемы – исследования показали, что даже самые качественные из них снижают шумовую нагрузку не более, чем на 10-15 дБ.

Шумозащитный экран вдоль магистрали

Более того, в мире нередки случаи, когда аэропорты расположены в черте населенного пункта, причем речь идет о крупных городах. В РФ к таковым относятся аэропорты Сыктывкара, столицы республики Коми – он практически в центре города, и Иркутска – там он расположен на окраине, но в непосредственной близости от жилых кварталов.

Конечно, в первую очередь, от введения 7 подзоны аэропорта «Шереметьево» пострадали собственники земельных участков. Причем, здесь необходимо выделить несколько вариантов.

Конечно, теоретически, в давно построенном и зарегистрированном жилом доме в зоне 7.1 не должно быть никаких ограничений – как жили люди, так и будут жить. Однако, проблемы в этом случае могут возникнуть при необходимости реконструкции дома, когда потребуется изменение кадастровых планов – Росреестр вправе отказать в этом.

Не ожидается значительных сложностей и если дом только строится, но работы официально начаты до введения ограничений. В этом случае необходимо полученное ранее в администрации Уведомление о соответствии планируемого строительства – если оно оформлено до 23 января 2025 года, то проблем быть не должно.

Самая болезненная ситуация возникает, когда владелец участка только планировал строительство. В этом случае при подаче Уведомления о планируемом строительстве будет получен отказ. Более того, самовольно построенный дом не получится провести и по «дачной амнистии». Территория 7.1 стоит на кадастровом учете и в Росреестре ее увидят и потребуют для регистрации дома согласование строительства с Роспотребнадзором, от которого также будет получен отказ.

Можно попробовать добиться от администрации Уведомления о соответствии в судебном порядке, мотивируя иск тем, что участок куплен до даты введения седьмой подзоны. Но судебная практика по этой категории дел к настоящему времени не сложилась и результат предсказать крайне сложно.

Подзона 7 аэропорта «Шереметьево» создала немало проблем и для государственных структур. Это и значительные потери для энергоснабжающих организаций вследствие невозможности развития сетей на попавших под ограничение территориях и подключения новых абонентов, и потери в планах по проживающим на данных территориях, поскольку на них теперь невозможно оформить регистрацию. Кроме того, имеется риск переоценки кадастровой стоимости попавшей под ограничения земли и, соответственно, немалые потенциальные налоговые потери для бюджета.

Но, пожалуй, самое главное – огромное количество участков в статусе ИЖС, которые теперь невозможно использовать по целевому назначению.

Сам аэропорт «Шереметьево» юридически не может принимать никаких решений по отмене или уменьшению установленной седьмой подзоны. Более того, в силу действующего законодательства она и не может быть отменена. Единственное на данный момент возможное решение – это перевод как можно большей территории в статус 7.2, на которой возможно, хоть и с определенными оговорками, жилищное строительство.

Известно, что активно ведутся работы с привлечением экспертных организаций по замерам уровня шума, на основании которых составляются судебные иски о переводе той или иной территории в более «мягкую» категорию, позволяющую вести строительные работы.

Второй вариант, о котором имеется информация – это комплексный вывод из статуса 7.1 участков ИЖС, при котором запрет на строительство сохраняется только в отношении многоквартирных жилых домов.

Понятно, что чем дольше будет сохраняться нынешняя ситуация, тем больше будут потери, как для собственников земельных участков, так и для властей. Предполагается, что некое решение по подзоне 7 «Шереметьево» может быть принято уже в текущем году.

Однако, мнения экспертов рынка в данном вопросе расходятся. Так, Константин Пороцкий, руководитель экспертного совета комиссии по малоэтажному жилищному строительству Общественного совета при Минстрое РФ, полагает, что в краткосрочной перспективе ожидать каких-либо глобальных решений не стоит. Скорее всего, наиболее вероятный путь здесь – постепенный вывод земли из-под жестких ограничений со строгим контролем нового строительства на предмет актуальных норм застройки, в том числе, и по шумопоглощающим мероприятиям.

Что произойдет, если не будет принято никаких решений и территория 7.1 останется в неприкосновенности? Скорее всего, строительство полностью не прекратится, хотя и потеряет значительно в объемах. Нет прямого запрета к возведению на землях ИЖС, например, садовых домов или комплексов апартаментов без возможности регистрации, или иных строений, официально имеющих статус нежилых. Да, владельцы таковых потеряют в доступе к социальной инфраструктуре, к примеру невозможно будет получить место в детском саду или школе, но ситуации бывают разные и желающие на подобные варианты проживания найдутся.

Таким образом, люди будут так или иначе искать обходные пути и лазейки в законодательстве, терять в удобствах, но полностью «законсервировать» от строительства столь внушительную территорию вряд ли удастся...