Загородная недвижимость Подмосковья. Предварительные итоги - 2025

Прошедший год для подмосковной «загородки» выдался сложным и неоднозначным, как и для всего рынка недвижимости в целом.

Сохраняется тренд прошлых лет - ликвидного предложения загородных домов для круглогодичного проживания в Подмосковье не хватает, предложение не удовлетворяет спрос. При этом цены на дома на вторичном рынке несколько снизились, а на первичном продолжается их рост, в том числе, в связи с удорожанием стройматериалов.

Согласно статистике к настоящему времени на первичном рынке загородной недвижимости МО в продаже представлено 61800 лотов - 89% из них приходится на участки без подряда (УБП), 10% – на коттеджи и участки с подрядом (УСП) и 1% – на блокированную застройку – таунхаусы различных форматов и дуплексы.

За год общее число объектов выросло на 39%, и в основном за счет участков без подряда – их стало больше на 52%. В то же время количество коттеджей в экспозиции сократилось более, чем на 20%, а домов блокированной застройки – на 2%.

На вторичном загородном рынке МО предложение насчитывает 78790 объектов. Из них 28,2% приходится на участки, 63,3% – на дачи, 7,1% – на коттеджи, 1,4% - на доли в недвижимости. В годовом выражении экспозиция уменьшилась на 47%, причем сокращение зафиксировано во всех форматах: участки – 53%, дачи – 46%, коттеджи –32%, доли –19%.

Что касается коттеджей – наиболее востребованного формата загородной недвижимости, то по данным на четвертый квартал снижение год к году составило 23% (до 5600 лотов к началу 4 квартала) на первичном рынке и 32% – на вторичном (до 5570 лотов).

На ограниченность ликвидного предложения коттеджей оказывает влияние несколько факторов - застройщики предпочитают строить под подряд, поселков с готовыми домами выходит на рынок немного, а те собственники, кто ранее построили дома и сделали ремонт, не спешат их продавать, ожидая дальнейшего повышения цен и роста спроса.

В тоже время, аналитики полагают, что имеется перспектива роста экспозиции коттеджей за счет достройки домов с прошлого сезона, а также из-за дальнейшего снижения спроса.

Что касается цен, то здесь отмечается абсолютная разная ситуация для первичного и вторичного рынка – цены на новые коттеджи выросли на треть, тогда как дома от собственников подешевели на 7%. Рост цен на коттеджи от застройщиков объясняется удорожанием стройматериалов и затрат на трудовые ресурсы, а снижение на вторичке — изменением в экспозиции домов и вымыванием наиболее ликвидных вариантов.

В тройку районов Подмосковья с наибольшей долей бюджетного предложения входят Шатура, Егорьевск и Орехово-Зуево. В районе Шатуры средняя цена квадратного метра составляет 82000 рублей, в Егорьевске минимальная цена — порядка 50000 рублей и в В Орехово-Зуево - около 65000 рублей.

По состоянию на четвертый квартал 2025 года средняя стоимость предложения вторичного загородного жилья в Московской области составила 7,6 млн рублей, практически не изменившись начиная со второго квартала. Такая ситуация с одной стороны, свидетельствует о стагнации рынка, однако в ситуация Подмосковье неоднозначна в этом плане - есть локации, где зафиксирована активная динамика цен.

Сильнее всего загородная вторичка подорожала в Лотошине, Коломне, Ступине, Серебряных прудах и Талдомском районе – рост цен составил в зависимости от локации от 4.7 до 11.5%. Наибольшее же снижение цен на загородное жилье зафиксировано в Подольске, Шатуре, Кашире, Домодедове и Красногорске – от 36 до 5.5%.

Как видно, в список локаций со снижением цен попали в основном, более дорогие городские округа, близкие к МКАД, — цены в них и так довольно высоки, поэтому потенциала для дальнейшего роста практически нет. В списке с повышением среднего ценового показателя, напротив, отмечаются удаленные от мегаполиса районы — стоимость объектов там ниже, соответственно, есть потенциал для роста цен.

Увеличение среднестатистической цены связано в первую очередь с тем, что из традиционно весьма ограниченного в отдаленных районах предложения, ушли единичные, наиболее доступные по цене лоты.

Во втором полугодии наметился резкий спад спроса — на 20–25%, что также связано с несколькими факторами.

На снижение активности покупателей влияют дорогие рыночные кредиты и сокращение возможностей застройщиками субсидировать первоначальный взнос без существенного увеличения стоимости объекта. После введения на загородном рынке обязательных эскроу-счетов, деньги поступают подрядчику только по окончании строительства, и он вынужден замораживать на эскроу дополнительно часть собственных средств. Повышение стоимости в таких случаях составляет от 10 до 50% от суммы первоначального взноса, субсидируемой подрядчиком.

Все это привело к падению спроса до 15% в годовом исчислении. Тем не менее из-за высоких ставок по рыночной ипотеке, в настоящее время на рынке идет накопление отложенного спроса, который начнет активно реализовывать по мере дальнейшего снижения ставок. Предполагается, что данная ситуация может спровоцировать дефицит предложения на рынке ИЖС из-за сокращение объемов строительства и риск более резкого роста цен в среднесрочной перспективе.

Что касается предпочтений покупателей, то здесь имеется ярко выраженный тренд — покупка «здесь и сейчас». Активно растет запрос на готовые дома с современной инженерией (включая вентиляцию и альтернативные источники энергии, такие как солнечные батареи) и полной отделкой, иногда – меблировкой и бытовой техникой, в обустроенных поселках с достаточно представленной инфраструктурой.

Большинство покупателей коттеджей выбирают одноэтажные дома площадью 100–150 «квадратов» с террасами и большой площадью остекления. По локациям основной спрос распределен преимущественно в зоне 25–35 км от МКАД.

Основными покупателями загородных домов являются семьи с детьми, для которых переезд в дом — это возможность получить более просторное и комфортабельное жилье по цене, сравнимой с городской квартирой.

Отдельно необходимо сказать о сегменте дорогой «загородки».  Средняя стоимость нового коттеджа элитного класса в Московской области увеличилась год к году на 29%, достигнув 229 млн рублей. Это связано как с удорожанием строительства, так и с выходом на рынок новых, более дорогих современных проектов.

На вторичном рынке наблюдается обратная тенденция — цены снижаются, что объясняется желанием собственников быстрее реализовать объекты. Владельцы вторичной недвижимости готовы к торгу, дисконт по ряду сделок достигает 15%, что для доророго сегмента является высоким показателем.

При этом объекты класса «делюкс», особенно на традиционных престижных направлениях, таких как Рублево-Успенское шоссе, продолжают дорожать. Средняя цена подобных лотов достигла 1,33 млрд рублей. С начала года к настоящему времени в продажу вышло десять таких объектов от собственников.

При этом в  течение всего 2025 года наблюдалось снижение количества сделок на первичном рынке элитных коттеджей по сравнению с рекордными показателями прошлого года, что связано с ростом цен и с ограниченным выбором готовых домов.

Значительную долю предложения на первичном рынке «элитки» составляют земельные участки без подряда, что  с одной стороны, дает покупателям свободу в реализации собственных архитектурных проектов, с другой – крайне ограничивает возможности желающих купить дом «под ключ».

Наиболее востребованными среди покупателей элитной загородной недвижимости остаются Новорижское и Рублево-Успенское шоссе.