Что надо учитывать, приобретая усадьбу
Поскольку вы не покупаете, а берете усадьбу в аренду, то ее могут изъять. Оснований для этого два:
- если реставрационные работы в течение заданного периода не осуществились;
- если инвестор нарушил требования охранного законодательства.
Надо приготовиться к беспрепятственному внешнему контролю за выполнением инвестором своих реставрационно-охранных обязательств. Ведь в прошлом уже имели место случаи, когда объект культурного наследия передавался в собственность, обносился глухим забором и продолжал приходить в упадок, или когда работы велись с нарушениями, превращающими ценный объект в «новодел».
Зачем усадьбы инвестору
Каждый ли инвестор потянет такой проект, и всем ли оно нужно?
«Возрождение усадеб может быть интересной программой для меценатов-инвесторов при наличии льготных условий, — рассказывает, директор „НДВ-Девелопмент“ Александр Швайко. — Если инвестор укладывается в сроки реконструкции, то земельный участок отдается на 25–30 лет по льготной ставке, в таком случае реконструкцией усадьбы и его эксплуатацией заниматься выгодно. Если же в текущих условиях эти площадки будут выставлены по рыночной цене, то только ограниченный круг крупных меценатов сможет позволить себе профинансировать реконструкцию усадьбы. Простым предпринимателям и коммерсантам вряд ли такая деятельность интересна, так как срок окупаемости объекта может составлять 15–20 лет».
Схожее мнение выражает и казанский бизнесмен Алексей Семин, председатель совета директоров групп компаний ASG — крупнейшего на настоящий момент «усадебного инвестора» в МО и компании-партнера МО в программе «Усадьбы Подмосковья». Структуры ASG арендовали в области 7 из 9 сданных в аренду усадеб. Это имение Аигиных в Пушкинском районе, усадьбы «Черкизово» в Коломенском и «Пущино-на Наре», что в деревне Пущино Серпуховского района, «Васино» в Чеховском районе и «Тарасково» в одноименной деревне Каширского района, «Спасское» в Воскресенском районе и Зенино в Люберецком районе. Все они находятся в региональной собственности. А также одну муниципальную по программе «Рубль за метр».
«Позволить себе инвестиции в объекты культурного наследия могут только финансово состоятельные структуры, располагающие достаточными собственными средствами, и не вынужденные прибегать к кредитным займам, — говорит Алексей Семин. — Если это социально-значимый проект и основная прибыль идет с других проектов, то можно удовлетвориться и низким процентом доходности».
Примерно та же ситуация с арендой столичных особняков.
«Проект реконструкции московских особняков рассчитан на определенных инвесторов, которые уже имеют другие проекты и хотят диверсифицировать свои вложения в недвижимость, в том числе и таким способом, — рассказывает Александр Болотов. — Основным достоинством для инвестора является то, что он получает „нишевый“ продукт, который все 49 лет будет востребован на рынке, несмотря ни на какие кризисные явления».
И, все-таки, с усадьбами особая ситуация. На практике видно, что к делу присматриваются и более «мелкие» инвесторы. Так, арендатором усадьбы Дом Круминга в Люберцах стало частное лицо — Галина Ярыгина. После окончания работ, на первом этаже она планирует создать кафе и мини-гостиницу, а на втором разместить создаваемый сейчас фонд «Культурное наследие — детям», Ярыгина планирует экскурсии в музеи и организацию паломнических детских поездок. А усадьба XVIII века «Черная грязь» в одноименной деревне Солнечногорского района площадью 1218 кв.м. арендовал местный предприниматель. Кто-то прибегает к «частичной» аренде.
Есть случаи и «частичной» аренды объекта. Так, владелец, ООО «Гранд», крупной инвестиционной компании Щелковского района, Георгий Агекян, житель деревни Гребнево, в рамках программы «Рубль за метр» арендовал больничный комплекс Гребнево. В планах — передача здания какому-нибудь детдому или правительству области. Арендатор желает, чтобы в одном из маленьких флигелей разместился музей деревни Гребнево.
Берутся в аренду не только усадьбы, но и другие культурные объекты. Так, Коломенский Кружечный двор, памятник XVIII века, был взят в аренду местным центром развития познавательного туризма «Город-музей», создавшим уже в Коломне музей и фабрику коломенской пастилы, и Музей коломенские деньги. В Кружечном дворе планируется воссоздать питейное заведение, где можно будет дегустировать старинные напитки, в частности, собираются воссоздавать «коломенское шампанское» — яблочный напиток. Рецепт будут восстанавливать, и даже посадят свой яблоневый сад. «Город-Музей» арендовал и здание, возле которого, согласно архивным свидетельствам, во времена Екатерины II, когда и был построен дом, находился «аглицкий сад». Воссоздать его в полной степени, учитывая современную городскую планировку, не представляется возможным, но небольшой сквер разобьют. В самом же здании после окончания реставрации, на первом этаже разместится Школа изящного садоводства, где будут проводить тематические лекции и мастер-классы, а на втором мини-отель на 6 номеров.
Немалую роль играет и энтузиазм, и интерес к объекту как таковому. Слово «меценатство» здесь, как ни крути, актуально.
«Русская усадьба — это настолько многогранный и интересный феномен российской действительности, что переоценить этот тип объектов культурного наследия просто невозможно, — говорит Алексей Семин. — Вне всякого сомнения, мы рассматриваем эти инвестиции как социально-ответственный бизнес. Кто-то вкладывается в поддержку детских домов, кто-то в футбольные клубы, кто-то в другие направления — это и есть социальная ответственность бизнеса. Главное, заниматься тем, что тебе интересно, а не бездумно отдавать деньги на благие, но лично не наблюдаемые цели. Инвестиции в сохранение объектов культурного наследия — это одно из наших основных направлений деятельности (наравне с коммерческой недвижимостью и ленд-девелопментом). Компания и дальше планирует принимать участие в аукционах по передаче подмосковных памятников в аренду на льготных условиях, чтобы выстроить системный проект».
