Обаяние и лоск поселков, выдержанных в едином формате и стиле, привлекают, располагают, интересуют. Тем не менее, мультиформатные проекты были и остаются лидерами по скорости и объемам продаж. 
 Специалисты рынка загородной недвижимости дали нашей редакции объяснение сему феномену, поделились своими наблюдениями в отношении коттеджных поселков, ориентированных на несколько категорий покупателей, а также дали примеры удачных реализаций в рамках обсуждаемой концепции.
 

Интересно и застройщику, и покупателю

Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи» убеждена, что мультиформатные поселки, это, безусловно, удачное решение для всех участников рынка загородной недвижимости.
«Такое освоение земли позволяет сделать более разнообразное предложение покупателю, удовлетворить разные вкусы и разные потребности. Объединение различных форматов жилья на территории одного поселка – хорошее решение для освоения большой территории земли, выгодное в равной степени как для застройщика, так и для покупателя.
Застройщику мультиформатные поселки дают возможность получения наибольшей прибыли с участка земли. Реализация проекта с тремя отдельными поселками – многоквартирные дома, коттеджи и таунхасы, обойдется дороже, чем мультиформатная застройка, что в конечном итоге не нужно ни самому девелоперу, ни покупателю. К тому же даже если у застройщика есть большой надел земли, расположенной в хорошем месте, возводить там, например, только коттеджи достаточно рискованно, поскольку, во-первых, девелопер может «не вытянуть» землю, потому что земля дорогая, квадратурой он может не выйти на необходимые потребителями требования. А во-вторых, коттеджи, стоящие, например, у дороги, будут пользоваться меньшим спросом у покупателей, дольше продаваться. Соответственно, это потери в прибыли. Гораздо лучше объединить разные форматы жилья на одной территории в единой архитектурной стилистике, где землю у дороги можно отдать «многоквартирникам», в центре расположить таунхаусы или дуплексы, а в живописном месте, например, у леса, построить несколько отдельных частных домов. Застройщик экономит на этом деньги, он правильно распределяет землю.
Для многих участков мультиформатная застройка – это своего рода коммерческий подход, позволяющий с участка земли получить максимальную прибыль, не ущемляя при этом интересы покупателей, а, наоборот, предлагая каждому именно то, что ему нужно.
  Непосредственно для покупателей такая форма застройки также выгодна. Человек, желающий приобрести жилье именно в этом месте, но не имеющий достаточно средств, чтобы приобрести дорогостоящий коттедж, имеет возможность купить здесь же квартиру, предлагаемую по более низкой цене».  

Возможность жить лучше за меньшие деньги

Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» связывает популярность мультиформатных поселков с дополнительными возможностями, которые они открывают для потребителя.
«Мультиформатные поселки в достаточно короткий срок нашли живой отклик со стороны потребителя. Такие проекты более чем востребованы, и это объясняется очень просто. Дело в том, что для потребителя с выходом смешанных проектов на рынок открылась реальная возможность жить лучше за меньшие деньги, и они эту возможностью активно пользуются.
Каждый мультиформатный поселок относится к определенному ценовому сегменту: эконом, бизнес или элит класс, зато стоимость самих форматов может сильно отличаться даже в рамках этих сегментов. Таким образом, не имея достаточной суммы для покупки, к примеру, коттеджа в понравившемся клиенту поселке, он может приобрести в нем же таунхаус, но гораздо дешевле, а может вообще купить участок с подрядом или без подряда, чтобы в дальнейшем построить дом, планируя свой бюджет так, как ему удобно. Главное для покупателя, что ему удалось приобрести участок в месте, которое ему симпатично, и мультиформатные проекты позволяют ему это сделать в соответствии с его денежными возможностями.
  Конгломерат коттеджных поселков «Истринская долина» как нельзя лучше демонстрирует проекты всех ценовых категорий. Под одним брендом можно найти поселок любого класса: эконом, бизнес и элит, расположенных по соседству. К тому же неоспоримое преимущество этих проектов – общая мощная социальная инфраструктура».

 

Поселки без долгостроя

Алексей Гусев, коммерческий директор компании RDI перечислил причины, обусловившие бурный рост мультиформатных поселков.
«Появление организованных поселков, на территории которых присутствуют и коттеджи и таунхаусы, обусловлено рядом причин. В первую очередь, это  рост цен на землю, постоянное повышение расходов на первичный лэнд-девелопмент (изменение категории и вида разрешенного использования, подведение и подключение коммуникаций и т. д.), что вынуждает застройщиков уплотнять застройку. Помимо этого в условиях постоянного роста уровня конкуренции строительство на территории поселка разных типов жилья позволяет снизить рыночные риски проекта. Например, если взять крупные проекты, где площадь участка более 100 га, застройщики при разработке концепции,  как правило, приходят к  мультиформатному решению (поскольку мультиформатные проекты рассчитаны на широкого потребителя, то это сокращение срока реализации поселка. А проекты площадью 100 га в моноформате растягиваются, как правило, на 5 и более лет).
С потребительской точки зрения приобретение недвижимости в мультиформатных проектах  несет в себе множество плюсов, главный из которых - возможность выбора жилья не только по формату, но и по стоимости. Ведь, предложение, включающее несколько форматов, на волне бурного рыночного роста и повышенного спроса, позволяет заинтересовать большее количество покупателей, благодаря широкой ассортиментной линейке. Например, в целом полная стоимость квартиры в многоквартирном малоэтажном доме в 2-2,5 раза ниже, чем стоимость таунхауса. Как правило, квартиры обладают меньшей или равной таунхаусам площадью, но с большим количеством соседей и отсутствием земельного участка. Если сравнивать стоимость таунхауса в мультиформатном поселке с ценой коттеджа, то тут разница составляет уже 2,5-3,5 раза. Обусловлено это тем, что коттедж обладает значительно большим индивидуальным земельным участком и большей площадью дома, нежели таунхаус. Стоит отметить, что цена 1 кв.м. таунхауса ниже цены 1 кв.м. коттеджа на 25 - 30%, а цена 1 кв.м. квартиры либо сопоставима с ценой 1 кв.м. таунхауса, либо выше ее на 10%.
К другим потребительским плюсам можно отнести то, что в подобных девелоперских проектах практически отсутствует долгострой и, как правило, жилье сдается в срок.
В настоящее время на рынке загородной недвижимости Подмосковья насчитывается около 30 жилых комплексов смешанного типа, в которых сочетаются таунхаусы, коттеджи и малоэтажные многоквартирные дома, причем около половины из них располагаются в максимальной близости к Москве (12-15 км от МКАД).
 Среди примеров можно выделить Архитектурные пригороды «Западная Долина», «Южная Долина». 

 

Люди победнее живут по соседству с людьми побогаче

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» обратил внимание на некоторые «тонкие» моменты в организации мультиформатного поселка.
«Для потребителей и с точки зрения дальнейшее эксплуатации недвижимости разношерстный мультиформат имеет свои особенности. В границах одного проекта образуется неоднородное социальное окружение. Проще говоря, люди победнее живут по соседству с людьми побогаче. Помимо чисто психологических сложностей из разряда «сытый голодного не разумеет», есть и практический момент ― сложно организовать справедливое распределение расходов на эксплуатацию (коммунальные платежи, уборка и пр.).
Причина появления мультиформатных поселков со стороны девелоперов ― желание сформировать диверсифицированный портфель из жилой недвижимости разных форматов в рамках одного проекта. Строя рядом многоквартирные дома, таунхаусы, индивидуальное жилье, девелопер во-первых, расширяет аудиторию потенциальных покупателей, а во-вторых, подстраховывает себя от проблем с ликвидностью в случае возникновения негативных тенденций на рынке. Если участок неправильной формы ― узкий,многоугольный, имеет форму бумеранга, или одна его сторона имеет лучшие характеристики, девелопер понимает, что он не может предлагать покупателям дома по одной цене и одного формата, более того – он не может их расположить так, чтобы генплан поселка был органичным, а если и сможет как то уместить дома одного типа ― то получит несколько заведомо неликвидных объектов. Поэтому девелопер начинает «колдовать» над генпланом. Например, ближе к дороге размещает малоэтажные дома или таунхаусы, у въездной группы – твинхаусы (они дешевле, и больше шансов, что их купят), в узком «аппендиксе» ― многоквартирный дом, пятно застройки которого гораздо меньше, чем у индивидуальных домов».
 В качестве примера мультиформатного поселка Дмитрий указал на ЖК «Олимписйкая деревня Новогорск», где покупателям предлагаются таунхаусы и жилье в многоквартирных домах. 

Главная причина развития направления мультиформат ― покупательский спрос

Специалисты инвестицинно-строительной компании «АВГУР ЭСТЕЙТ» убеждены в том, что девелопер ответственен за создание нормальной социально-бытовой инфраструктуры мультиформатного поселка. 
«Говоря о мультиформатной застройке, обычно упоминают преимущества девелопера, который повышает таким образом ликвидность своего проекта. Но главная причина динамичного развития направления мультиформат ― спрос покупателей, которые осознали все достоинства жизни в таком объекте. Для покупателей это возможность выбрать то, что им больше подойдет и рассмотреть альтернативы, сэкономив время. Молодая семья, поселившаяся в таунхаусе, может купить жилплощадь родителям в многоквартирном доме. Мультиформат, это возможность сочетать индивидуальные потребности каждой семьи и желание быть ближе друг к другу. Учитывая тот факт, что сегодня даже в выходные дни, поездки к друзьям, родственникам загород или на «другой конец Москвы» стали занимать огромное количество времени из-за загруженности дорог, то это преимущество вполне актуально.
Но мультиформат нужно уметь правильно осваивать, развивать территорию. Мы за комплексный подход: то есть сочетание и жилой и коммерческой недвижимости, обязательное создание инфраструктуры, в том числе социальной и бытовой. Экологическая составляющая, благоустройство – всё, чтобы людям жилось комфортно. Строительство детских садов, школ, торговых центров – неотъемлемые составляющие наших объектов.
На сегодняшний день самым значимым и не имеющим аналогов является мега-проект «А101», возводимый в «новой» Москве (2-23 км по Калужскому шоссе). На территории площадью 3000 га возводится как жилая недвижимость различных форматов, так и коммерческая. Малоэтажным и загородным строительством в рамках «А101» занимается ГК «Масштаб» - «дочка» «АВГУР ЭСТЕЙТ».
В рамках проекта «А101» реализуются жилые многоквартирные комплексы «Квартал А101» и «Москва А101», кварталы таунхаусов «Кронбург» и «Вяземское».
  



 



Оставить комментарий
Аноним