Повышение штрафов за неиспользование сельхозземель
Совет Федерации одобрил увеличение штрафа за неиспользование сельскохозяйственных земель по назначению. Если раньше штраф составлял 2–5 тыс. руб для граждан, 4–6 тыс. руб. для должностных лиц и 80–100 тыс. руб. для юридических лиц, то теперь он будет представлять собой процент от кадастровой стоимости земельного участка: для граждан от 0,3 до 0,5% (минимум 3 тыс. руб.), для должностных лиц от 0,5 до 1,5% (минимум 50 тыс. руб.), для юр.лиц от 2 до 10% (минимум 200 тыс. руб.)
По мнению депутата Госдумы Николая Панкова, такая мера вынудит владельцев надлежащим образом обрабатывать участки, что должно увеличить объем урожая в стране.
Редакция DOMzaMKAD.ru поинтересовалась, как выходят из этой ситуации те, кого не прельщает сельское хозяйство. На вопросы редакции ответили:
Орлова Екатерина Викторовна, директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли»
Максим Лещев, генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент»
Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп»
Как девелоперы распоряжаются сельскохозяйственными участками и повлияет ли увеличение штрафа на операции с ними?
Орлова Екатерина Викторовна, директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Ужесточение регулирования в сфере земельного права, в частности, увеличение штрафов за неиспользование земель по назначению, не является мерой, стимулирующей развитие каких-либо сфер экономики. Поскольку как для развития в стране сельского хозяйства, так и сферы девелоперской, необходимы поддерживающие меры, а не карательные. Однако борьба (примечателен сам подход) — борьба с собственниками сельскохозяйственных земель является одним из способов пополнить банк земель МО, аналогично с программой по выкупу земель государством — все это с целью дальнейшей перепродажи этих же земель под застройку.
В ходе этой борьбы вынужденная мера со стороны всех владельцев сельхозземель, в том числе со стороны девелоперов — это изображать данное использование земель по минимальным требованиям. Фактически, расходы не столь велики, кроме того для любого девелопера существует лишь своя норма прибыли, при которой он готов реализовать проект. Таким образом, при наступлении любых негативных событий, равных для всех участников сферы девелопмента (требование строительства бюджетной инфраструктуры при жилищном строительстве, ужесточение использование сельхозземель) все издержки закладываются в себестоимость, то есть в итоге платит за все потребитель.
Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли»
Решение Совета Федерации об увеличении штрафа за неиспользование сельскохозяйственных земель по назначению, безусловно, правильное и своевременное, позволяющее сделать очередной шаг в сторону повышения эффективности использования сельхозземель.
Всем, кто близок к теме сельхозпроизводства, известно, насколько сложна ситуация в России с производством продуктов питания. Несмотря на явную положительную динамику в этом вопросе, доля импорта на рынке производственных товаров составляет около 40%.
Безусловно, земля, являясь средством производства, должна производить. И в этом смысле рассматриваемый закон направлен, в первую очередь, не против девелоперов, преобразующих земельные участки для их эффективного использования, а против собственников, для которых земельные участки часто являются непрофильными активами и фактически не используются никак: ни для сельскохозяйственного производства, ни для целей промышленного производства, жилищного строительства либо иных целей после соответствующего преобразования.
Можно ожидать, что принятие такого закона, с одной стороны, простимулирует не слишком активных собственников земли включаться в процесс ее эффективного использования, в том числе с помощью девелоперов, а с другой стороны, очевидно, приведет к появлению на рынке новых предложений земельных участков сельхозназначения.
Перераспределение активов от неэффективных собственников к более эффективным — естественный процесс, в котором заинтересовано все наше общество, и можно приветствовать меры, направленные на стимулирование такого процесса.
Ожидаются ли существенные изменения стоимости земель с/х назначения?
Максим Лещев, генеральный директор Группы компаний «Гео Девелопмент»
В целом никаких изменений не произойдет. Самые ценные земли, которые находятся в ближайшем Подмосковье, они мало того, что всегда были в спросе и будут в спросе, они при этом зачастую обрабатываются, пусть даже для видимости, но обрабатываются. Если есть какие-то территории, которые выглядят плохо, находятся очень далеко, то облагать их штрафами, на мой взгляд, нецелесообразно. Сельское хозяйство в Московской области сегодня не рентабельно. Какой смысл отбирать или обкладывать землевладельцев дополнительными штрафами. Это нанесет вред и урон бизнесу, который и так на ладан дышит, и точно не будет стимулировать других землепользователей обрабатывать свою землю, потому что она не приносит плоды. Если земля не продается и при этом не обрабатывается, то изменять на нее стоимость бессмысленно.
Как на загородном рынке недвижимости обстоит ситуация с переводом земли по типу назначения из одной категории в другую? Усложнится ли в связи с этим процедура перевода земель из одной категории в другую?
Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер поселка American Dream)
В соответствии с Земельным кодексом земля в Российской Федерации поделена на различные категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов; земли промышленности и т. д. В зависимости от категории земли устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков. Из земель сельскохозяйственного назначения гражданам могут предоставляться земельные участки с разрешенным использованием для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.
Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации одобрен Федеральный закон о внесении изменений в Кодекс об административных правонарушения Российской Федерации. Формулировка ст. 8.8. КоАП РФ, в которую вносятся изменения, предусматривает административную ответственность за неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Таким образом, увеличение штрафов никоим образом не коснется граждан, приобретающих земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения для личных целей.
Перевод земель из одной категории в другую довольно-таки трудоемкий и дорогостоящий процесс. Гораздо легче поменять вид разрешенного использования земельного участка внутри той же категории земель.
Таким образом, планируя покупку земельного участка для строительства загородного дома, покупателям лучше всего выбирать земли из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для ИЖС либо земли из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, садоводства или огородничества.
