Итоги 2013 года на рынке загородной недвижимости Подмосковья

Подходит к концу 2013 год, компании оценивают проделанную работу, подводят итоги и на основании этого вносят корректировки в планы развития.

Мы попросили специалистов назвать самое значимое событие для рынка загородной недвижимости в 2013 году.

Константин Филиппишин, генеральный директор Управляющей компании «Экодолье»
Cпециалисты компании RDI
Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля»
Татаринов Иван, коммерческий директор Glincom
Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»
Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп»
Сергей Калужин, руководитель проекта компании «Сабидом»
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Одни отметили работу властей:

Константин Филиппишин, генеральный директор Управляющей компании «Экодолье»

В первую очередь, я бы отметил положительную динамику в отношении градостроительной политики в Подмосковье. Здесь просто произошла революция. С приходом нового губернатора кардинально изменился подход к градостроительной документации и требованиям к застройщикам. Область всерьез взялась за контроль документов, норм, разрешений. В лучшую сторону изменился и подход к обеспечению проектов социальной инфраструктурой — теперь без нее ничего не строится. Это ответственное отношение, и я уверен, что в результате произойдет повышение качества тех проектов, которые будут получать разрешение на строительство и будут вводиться в эксплуатацию в Подмосковье. Конечно, не обходится без отдельных ошибок и задержек, но стратегически направление правильное.

По данным специалистов компании RDI рынок загородной недвижимости оставался стабильным весь год. Как тренд — развитие мультиформата.

Пожалуй, самым ярким обсуждаемым событием стал законопроект, вводящий возможность регистрации на дачах для россиян. В соответствие с разработанным документом, дома, расположенные на садовых и дачных участках, станет возможным переоформить, превратив в индивидуальные. Законопроект будет актуален молодым семьям, проживающим на дачах, пенсионерам, оставляющих квартиры детям и другим.

По факту сильной корректировки цен не произошло.

Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля»

Одной из самых важных тенденций 2013 года является наведение властями порядка на рынке земли в Подмосковье. Руководство Московской области приложило достаточно усилий для решения вопроса целевого использования земель сельхозназначения, а для нерадивых собственников обозначились жесткие меры по выполнению ими своих обязательств.

В 2013 году власти фактически запретили переводить наделы из категории земель сельхозназначения в категорию земель для дачного строительства. Раньше лендлорды за раз переводили в категорию земель для дачного строительства сотни гектаров земель сельхозназначения. Эти земли формировали 70–80% предложения на рынке участков без подряда. Сейчас процесс перевода стал невероятно сложным, что сделало рынок этих земель конечным, поэтому качественное изменение структуры предложения наступит уже через пару лет.

Подмосковные власти также стали требовать согласовывать проекты планировки новых дачных поселков с местными администрациями, чтобы все соответствовало СНиПам, чтобы в проекты закладывались дороги, инженерная инфраструктура. Это также будет способствовать уходу с рынка так называемых «случайных» девелоперов. В настоящее время их доля составляет около 30–35% от общего числа участников рынка.

Не обошли вниманием и улучшение транспортного сообщения:

Татаринов Иван, коммерческий директор Glincom

Важным событием для рынка загородной недвижимости я считаю является активное выполнения программы по развитию дорожо-транспортной сети в Московской области, а также вылетных магистралей из города, развязок с МКАД и строительство ЦКАД. В настоящее время ведется реконструкция более чем на 35 участках. Результатом проведения данных работ станет увеличение средней скорости потока на основых магистралях, что в свою очередь увеличит востребованность и ликвидность загородной недвижимости.

Константин Филиппишин, генеральный директор Управляющей компании «Экодолье»

Очень большую надежду на развитие Подмосковья дает заявление президента РФ В. В. Путина о строительстве центральной кольцевой автодороги. Это неминуемо привлечет серьезное развитие всей области и капитализацию тех земель, которые находятся рядом.

Безусловно, следует отметить и важность развития Новой Москвы. Здесь, конечно, хотелось бы большей определенности. Пока очевидно, что идет большая работа — и градостроительная, и нормотворческая, и юридическая. Есть ощущение, что Москва готовится к какому-то грандиозному «прыжку». Надеюсь, что уже в следующем году будут предложены какие-то серьезные программы развития города. Пока же реализуются старые проекты расширений и развязок. Думаю, что с развитием строительства в Новой Москве должно произойти качественное изменение градостроительной политики и планов города.

Другие считают ключевым событием перемены в банковском сегменте:

Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»

Значимым и одновременно неожиданным событием для рынка загородной недвижимости в 2013 году стал кризис на банковской рынке: были отозваны лицензии у целого ряда мелких и средних банков (в том числе банк «Пушкино», «Мастер-Банк», «Инвестбанк», «Смоленский» и «Банк проектного финансирования»). В связи с этим фактом произошло активное перетекание средств в другие сегменты, прежде всего в недвижимость, особенно в сегмент участков без подряда. За последние несколько лет в России наблюдался значительный рост рублевых миллионеров, которым удалось накопить суммы в районе 1–2 млн рублей. В настоящий момент инструментов для сохранения и приумножения этих средств на рынке достаточно мало: этой суммы недостаточно, чтобы купить готовый объект недвижимости. Раньше такие инвесторы предпочитали хранить свои средства в обычных депозитах, но, как мы могли наблюдать на протяжении всего 2013 года, ставки по вкладам в банках снижались, при этом максимальные ставки давали небольшие и средние банки, придерживавшиеся рискованной стратегии. Поэтому отзыв лицензий у целого ряда банков привел к тому, что уровень доверия населения к этому виду сбережений упал и обладатели капитала в размере 1–2 млн рублей обратили свой взор на самый доступный сегмент недвижимости, которым являются квартиры в новостройках на этапе строительства и загородные участки без подряда. Однако первый вариант является рискованным в силу того, что за такие деньги в основном предлагаются квартиры на старте продаж, что говорит о наличии рисков по срокам и качеству строительства, а также надежности девелопера. А инвестировать в участки без подряда спокойнее, поскольку в таких проектах всегда очевидны юридические особенности участка, качество земли, потенциал направления, состояние транспортной доступности, а также развитость инфраструктуры. При этом значительно ниже порог входа — он начинается от 500 тыс. рублей.

Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» 

В 2013 году продолжился рост спроса на готовые коттеджи с высококачественной отделкой, который наметился еще в 2012 году. Среди важных событий, повлиявших на загородную недвижимость, нельзя не отметить волну банкротств крупных банков. Новое руководство Центрального банка РФ активно очищает банковский сектор от сомнительных игроков. В первом полугодии лицензий лишилось 3 банка, во втором — уже 28 банков, и, похоже, эта тенденция продолжается.

Покупателю сегодняшнего дня интересны участки рядом с развитыми населенными пунктами, с хорошей транспортной доступностью и при этом соседствующий с природой. Именно такой проект предлагает, например, коттеджный поселок «Американ Дрим» на Дмитровском шоссе.

Многие нынешние коттеджные поселки представляют собой земельную нарезку без инженерных коммуникаций. Собственники таких проектов пытаются привлечь клиентов низкими ценами. Но если год-два назад люди откликались на подобные предложения, то сейчас спрос «на голую землю» упал практически до нуля.

Впрочем, нельзя не отметить и общее развитие рынка загородной недвижимости:

Сергей Калужин, руководитель проекта компании «Сабидом»

Главным событием мы считаем то, что рынок загородной недвижимости в 2013 году стал более демократичным, девелоперы смогли предложить комфортное, современное малоэтажное жилье по доступным ценам. Главную роль в создании доступной среды обитания сыграло развитие формата таунхаусов.

Вообще интерес к таунхаусам вырос в два раза за последний год. С появлением организованных поселков обслуживание таких домов стало доступным, люди платят практически столько же, сколько за обслуживание квартиры или чуть больше. По сути это свой дом, от фундамента до крыши, он граничит с соседями только стенами. Конечно, вы не получите такого уединения, как в собственном коттедже, но зато у вас есть отдельный выход на улицу и во двор, свое парковочное место, а часто — два. Благодаря централизованному обслуживанию снег у дома будет убран, возможные неполадки в инженерных сетях быстро устранены. Плюс ко всему — это близость к природе.

На начальном этапе строительства таунхаус комфорт-класса можно приобрести за сумму от 3,5 млн рублей, и это на расстоянии 10–15 км от МКАД. Это важный шаг на пути к созданию доступного жилья.

Что касается архитектурного решения, то, наконец, мы увидели в 2013 году интересные и оригинальные с точки зрения дизайнерского решения проекты, причем и в сегменте эконом. В противовес типовой застройке стали появляться варианты с большим выбором типов таунхаусов, различающихся не только площадью, но и количеством этажей, внутренними планировками, отделкой фасада, архитектурным воплощением, наличием эксплуатируемой кровли т. д.

Другая интересная тенденция на рынке малоэтажной загородной недвижимости — это так называемое «зеленое» строительство, «органическая» архитектура — с большим количеством свободного пространства, огромными окнами, отделкой натуральными материалами.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Я бы хотел отметить сразу два события. Первое – это рост средней площади приобретаемых домов (сейчас эта цифра приблизилась к 160 метрам, а в самые «мертвые» кризисные времена составляла 80 м); второе событие – это рост цены приобретаемого дома. Так, по итогам 2012 года эта цифра составляла 12 млн рублей в эконом- и комфорт-классе в этом году мы зафиксировали воронку продаж в диапазоне до 13 млн рублей. Оба этих знака весьма позитивны и говорят о постепенном поступательном развитии рынка, что, конечно же, не может не радовать.

Ольга Матюгова также отметила, что «выделить одно яркое событие, которое оказало существенное влияние, достаточно сложно. Скорее, это комплекс: общее снижение покупательной способности, перенасыщение рынка однотипными полуготовыми проектами (участки без подряда/с подрядом), демпингующими для целей привлечения покупателей, что делает практически нерентабельными попытки создания качественного продукта. И все это на фоне массовой застройки ближайшего и не очень Подмосковья жильем в относительно небольшом бюджете. В результате потенциальные покупатели загородной недвижимости или ищут дешевые предложения (при этом не всегда отдавая себе отчет в том, что в итоге окончательно готовый продукт получится не таким уж дешевым и качественным, не говоря уже о том, что процесс может растянуться на долгие годы), либо ищут действительно хорошие предложения в разумном бюджете, хотя в огромном количестве похожих друг на друга продуктов, не всегда легко выделить реально стоящие».