Вчера один из руководителей фонда «11 Invest» Самир Джафаров выступил на Форуме «Загородный дом – 2011» с докладом «Тенденции и прогнозы развития рынка загородной недвижимости: специфика и современные концепции загородного строительства».

Отвечая на вопрос, что такое премиум-класс сегодня, Джафаров пояснил, что понятие «премиум-класс» очень субъективно и определяется разными критериями для каждого игрока на рынке недвижимости. Так, например, премиум-класс в Европе не сопоставим с нашим. Русские считают, что премиум-класс на рынке загородной недвижимости должен обладать следующими качествами: расположение на престижных и самых популярных направлениях, таких как Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское, Минское и Дмитровское. Как правило, объекты данного типа расположены на небольшом удалении от МКАД (в 30 км зоне) и предназначены для постоянного проживания, наличие воды или леса. Площадь придомовых земельных участков в премиум-классе варьируется в диапазоне от 20 до 50 соток (в среднем около 25 соток). Площадь домов варьируется в диапазоне от 350 до 1 000 кв. м (в среднем около 600 кв. м). Также наблюдается тенденция уменьшения площадей участков и домов до уровня Европейских. Следует отметить что еще пару лет назад таунхаусы в России нельзя было отнести к премиум сегменту тогда как сейчас появилось большое количество проектов с таунхаусами цены которых достигают 7 000 $/кв.м. Что касается стоимости, то стоимость домовладения варьируется на сегодняшний день от 1 млн. до 5 млн. долларов (в среднем около 2,4 млн. долларов). При этом средняя стоимость 1 кв. м составляет 4 400 $/кв.м. Всеми перечисленными критериями обладает один из проектов компании «11 Invest» поселок «Баден Хиллс».

По словам эксперта, в связи с приходом кризиса выход проектов в классе премиум приостановился. В условиях нестабильной рыночной ситуации и отсутствия свободных денежных средств игроки рынка не рискуют начинать новые проекты, используя собственные средства. Особенно эта тенденция была актуальна в 2009 году. В этом году на рынке чувствуется оживление и, вероятнее всего, что с началом 2011 года на рынок вновь начнут выходить новые высокобюджетные проекты. Пока же игроки рынка, лишь занимаются пересмотром концепций и подготовкой к реализации новых проектов.

Стоит также отметить, что в условиях кризиса изменилось поведение покупателей на рынке. В связи с этим многие девелоперы на рынке загородной недвижимости Подмосковья переориентируются на экономкласс, в частности, на проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда на строительство. Проекты данного типа продолжают весьма активно выходить на рынок, и их доля в общем объеме предложения постепенно увеличивается, что ведет к сокращению доли высокобюджетных проектов. Уже сейчас многие игроки рынка понимают, что количество качественных и полноценных проектов, предлагающих на продажу готовые домовладения, постепенно сокращается.

Однако участки без подряда предлагаются на продажу не только в экономклассе. Многие игроки рынка, пересмотрев концепцию в условиях кризиса, стали предлагать участки без подряда в рамках высокобюджетных проектов. Успех данного продукта заключается в более низкой стоимости по сравнению с уже готовыми домовладениями (под домовладением мы понимаем придомовой земельный участок + дом), а также нереализованным спросом на данный объект недвижимости.

Говоря об изменениях, которые произошли на рынке загородной недвижимости в условиях кризиса, Самир Джафаров пояснил, что из всех перечисленных выше изменений, наиболее значимым для рынка стало снижение стоимости на объекты загородной жилой недвижимости. В премиум-классе оно составило около 35%. Вопрос о том, как скоро стоимость на загородную недвижимость достигнет докризисного уровня, остается открытым, но вероятнее всего не раньше 2012 года, считает эксперт.

Произошедшие за последние 1,5 года изменения заставляют задуматься, а что же ждет рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья в ближайшем будущем? Говорить о долгосрочных трендах сейчас не приходится, полного восстановления российской экономики еще не наступило, да и рынок загородной недвижимости, несмотря на все разговоры об оживление, так и не ожил, а точнее будет сказать, находится в состоянии стагнации. Как такового роста цен не наблюдается. Естественно, что на текущий момент времени существуют отдельно взятые проекты, по которым наблюдается небольшой рост цен. Однако, в своем большинстве, это поселки, находящиеся на завершающей стадии строительства и реализации, где в продаже остались единичные объекты.

При этом не стоит забывать, что новые высокобюджетные проекты на рынок так и не выходят (в 2010 году еще не вышло ни одного подобного проекта). Данная тенденция ведет к тому, что качественные и ликвидные объекты вымываются с рынка и становятся дефицитным продуктом. И они же (объекты, находящиеся на высокой стадии готовности, т.е. более 70%) пользуются наибольшей популярностью у потенциальных покупателей.

Однако положительная динамика восстановления рынка загородной недвижимости все же наблюдается. Она заключается в росте спроса и активности со стороны потенциальных покупателей, в возвращении на рынок инвестиционных покупателей, в большей готовности банков к предоставлению ипотечных кредитов на приобретение загородной жилой недвижимости. А это в свою очередь, является инструментом для привлечения потенциальных покупателей. Кроме того, на рынке отмечается также разморозка проектов, пересмотр концепций и их соответствие рыночным реалиям и возобновление реализации перспективных проектов.



Оставить комментарий
Аноним