Советы покупателям малоэтажных жилых комплексов
Во времена экономической нестабильности у малоэтажных комплексов выявляется несколько серьезных конкурентных преимуществ перед многоэтажной застройкой. Но это не значит, что любой малоэтажный проект потенциально ликвиден и выгоден частному инвестору.
Потенциал развития малоэтажных жилых комплексов
Константин Филиппишин, генеральный директор ГК «Экодолье», подосадовал, что сегодня на рынке почти нет конкуренции среди продуманных жилых малоэтажных комплексов, и все они — уникальные и быстро раскупаемые проекты. При том, что неудачно спроектированных и нефункциональных поселков достаточно много.
Однако, у этого сегмента в условиях кризиса есть значительное преимущество перед «многоэтажками», заметил Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС. Главный «козырь» в том, что малоэтажные дома очень быстро возводятся, не теряя в качестве, быстро сдаются и оформляются. Фактически они достраиваются не для дольщиков, а для конкретных покупателей — что делает их рентабельнее. Например, в проектах «Экодолье» строительство дома занимает буквально считанные дни.
В качестве дополнительного средства противостояния кризису Александр Крапин, генеральный директор и учредитель Аналитического агентства RWAY, отметил ввод альтернативных ипотечных инструментов. Самый очевидный — более длительная рассрочка. Внедрить такой механизм в свою схему продаж малоэтажного ЖК будет проще, чем в многоэтажной застройке, т. к. одномоментная потребность в финансовых ресурсах при малоэтажном строительстве — ниже.
Конечно, и спрос, и стоимость одной и той же квартиры в малоэтажном комплексе сильно зависит от местоположения. Например, цена дома в «Экодолье Оренбург» 3,3 млн. рублей, а в «Экодолье Шолохово» такой же дом будет стоить уже 8 млн. рублей. При этом в Подмосковье достаточно много вариантов качественного жилья, как индивидуального, так и масштабной застройки.
Кризис же прорежет ряды малоэтажных ЖК, существенно подняв уровень проектов в этом сегменте. Так что стоит ожидать, что в обозримом будущем можно будет выбрать квартиру или таунхаус в Московской области с грамотным зонированием территории и до мелочей продуманной инфраструктурой, с системой «умный дом» и доступными ценами.
Итак, если вы в начале 2015 года решили купить квартиру в малоэтажном жилом комплексе. На что обращать внимание?
1. Наличие у застройщика портфеля реализованных проектов. Совет казался бы банальным, если бы не одно «но». В кризисное время опыт и наличие масштабных реализованных проектов в сфере многоэтажного строительства перестает быть знаком качества. Огромная строительная компания может войти в кризис закредитованной, у нее в активе могут быть проекты, по которым прекращается финансирование и т. д. Для сегмента малоэтажного строительства такие риски значительно меньше. Хотя справедливости ради надо заметить, что в кризис 2008—2009 гг. и в малоэтажке были закредитованные и потому обанкротившиеся компании.
2. Инфраструктурное наполнение. Можете быть уверены, что именно инфраструктурные проекты в момент экономических сложностей будут заморожены. Поэтому не рассчитывайте на строительство скоростного трамвая, наземного метро и открытие новых автобусных маршрутов. Введение этих опций может отложиться на несколько лет. Рассчитывайте на текущую ситуацию. То же касается школ и детских садов. Даже если они уже строятся под боком, нет гарантии, что они начнут работать в заявленное время.
3. Уделяйте внимание всевозможным показателям энергоэффективности. Коммунальные расходы (особенно на отопление) малоэтажного дома выше, чем в многоэтажках, а в некоторых случаях за время проживания они могут существенно вырасти. Лучше на стадии покупки выяснить риски завышенной стоимости эксплуатации домов в поселке, а так же поинтересоваться возможными энергоэффективными решениями.
4. Оцените формат жилья, сроки строительства. Сейчас лучше остановить свой выбор на тех проектах, где строительство ведется быстро, по несколько домов в месяц и сдается мелкими очередями.
5. В период кризиса не стоит вестись на низкие цены. Пока девелоперы, выстраивая грамотную политику, приспосабливаются к реалиям выросшей себестоимости строительства и снижению платежеспособности покупателей, недобросовестные продавцы за счет привлекательного предложения пытаются удержать на плаву собственный идущий ко дну бизнес. Демпинг редко решает эту проблему, зачастую оставляя покупателей с недостроем или неликвидным продуктом, в котором ни жить не захочешь и продать не сможешь.
6. Изучите предлагаемые продавцом инструменты оплаты. Их условия много могут рассказать о надежности выбранного проекта. Широкий выбор предоставляющих ипотеку банков (включая самые крупные, такие как ВТБ 24 и Сбербанк) говорят о доверии финансовых организаций к застройщику. Так же если продавец предлагает рассрочку на выгодных условиях, как альтернативу ипотеке, это может послужить сигналом, что компания чувствует себя достаточно уверенно на рынке, способна гибко приспосабливаться к переменчивым экономическим обстоятельствам в стране и оперативно реагировать на их изменения.
7. В связи с тем, что малоэтажные комплексы строятся быстро, цены лотов не показывают быстрого рост по мере повышения стадии готовности жилого комплекса. Поэтому покупайте такие объекты, только если они вам нужны, как собственно недвижимость.
Читайте так же:
Проблемы малоэтажного строительства
