Кредит на покупку дачи в 2015 г.

Можно ли сегодня в Подмосковье купить дом в ипотеку? Какие банки и на каких условиях выдают кредиты на покупку участка? Какие нюансы у такого кредитования? Портал DOMzaMKAD выясняет, как выглядит загородная ипотека в кризис 2015 г.

Из истории загородной ипотеки

Для банков самый понятный ипотечный кредит — это кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Как только ипотека в России появилась вновь, банки выдавали ипотечные кредиты только на квартиры. Тем, кто хотел купить дачу, предлагали взять потребительский кредит. И только перед самым кризисом 2008 г. стали появляться специальные программы дачной ипотеки. Почему так происходило?

Дело в том, что в нашей стране так и не сформировался понятый и стабильный рынок загородной недвижимости. Земля, которая в любой стране является стабильным активом, у нас относится, скорее, к потенциальному «неликвиду». Да и само строение оценить в наших реалиях довольно сложно. В зависимости от ситуации, оценщики используют следующие методы — доходный, затратный, сравнительный.

Но дача — не ферма. Она не является источником дохода. Так же сложно сравнивать цены на разные дома в Московской области. Не подходит и затратный метод: известны случаи, когда загородный дом сложно продать даже по себестоимости. Особенно, если речь идет о коттеджах 90-х годов.

«Когда в ноябре 2014 года Центробанк повысил ключевую ставку, — замечает Дмитрий Овсянников, генеральный директор ИПОТЕК.РУ, — во многих банках встал вопрос, будут ли они выдавать ипотечные кредиты вообще. Что сделали банки? Сократили почти все кредитные программы и оставили в ипотечных отделах буквально нескольких самых-самых лучших сотрудников. В декабре остались лишь единичные банки, готовые выдавать кредиты на покупку загородной недвижимости.

Но… Кризис проходит, и условия в банках смягчаются. Возобновляется кредитование загородной недвижимости. Традиционно, загородную недвижимость хорошо кредитует „Россельхозбанк“, с 30 апреля кредит на покупку загородной недвижимости выдает „Сбербанк“. Но самые интересные условия не у них, а в более мелких кредитных организациях».

В чем особенность кредитования покупки дачи?

«Дача» — понятие широкое. Под него подпадают и дома на землях населенных пунктов (ИЖС), и домики в СНТ (которые могут быть как на землях ИЖС, так и на землях сельхозназначения). Кто-то покупает только землю, а кто-то еще и строение. Кто-то доволен купленным домом, а кто-то собирается его перестраивать. Все эти нюансы влияют не только на условия, но и на саму возможность получения ипотечного кредита.

По-разному могут называться и кредитные продукты. Например, в случае СНТ можно говорить о кредите, направленном на развитие личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Если у вас уже есть участок, то речь может идти об ипотеке на строительство дома.

Еще теоретически можно представить себе, что в качестве «дачи» кто-то рассматривает таунхаус или дуплекс, расположенный довольно далеко от Москвы, но строящийся по 214-ФЗ. На такой объект может действовать программа государственной поддержки ипотеки.

Как происходит оформление кредита на покупку дома?

Традиционно, эта процедура проходит в два этапа: одобрение заемщика, и одобрение объекта. Ксения Кастова, эксперт офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость считает, что банк, скорее всего не откажет в кредите, если заемщик находится в возрастной группе от 35 до 40 лет, трудоустроен по трудовой книжке, за ним закрепилась хорошая кредитная история. Разумеется, что самый перспективный вид дохода — «белый», кроме того на решение банка может повлиять количество иждивенцев в семье заемщика.

Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 70% зарплаты, причем если у заемщика есть дети или неработающий супруг (супруга), то эта цифра снижается до 40%. Сумма кредита в этом сегменте, как правило, составляет 3–5 млн. рублей, но, кстати говоря, преимущественно на такую сумму и рассчитывают клиенты.

Далее, происходит одобрение объекта. К нему предъявляют очень жесткие требования: участок должен быть отмежеван, а на все строения, находящиеся на участке, оформлено право собственности. Вообще, кредит на покупку участка выдается отдельно, кредит на покупку дома — отдельно. И здесь есть множество нюансов.

Игорь Быковский, вице-президент НП КР «Мегаполис-Сервис» приводит такие примеры. Допустим, на участке есть ветхая, покосившаяся «домушка». Тогда банк может просто не принять ее как залог и не выдать кредит на строение, но выдать на покупку участка, если он находится в «хорошем» месте. Стоимость строения оценивает специально аккредитованная организация, она вносится в договор с банком.

В дальнейшем ответственность заемщика перед кредитной организацией будет определяться именно этой сумой. К примеру, вы снесли стоявшую у вас на участке «сараюшку» и не построили новую. Это означает, что вы должны банку ее стоимость, зафиксированную в договоре минус первоначальный взнос, который вы заплатили при оформлении кредита.

Другой пример. Вы снесли и построили новый дом, но банк при этом не предупредили, и у вас могут возникнуть проблемы при регистрации нового строения, поскольку вы не имели права это делать без согласия залогодержателя, коим и является организация, выдавшая вам кредит. И здесь опять же всплывает сумма первоначальной оценки вашего имущества: не уменьшилась ли стоимость залога? И даже если по этому пункту претензий не возникло, банк может наложить на вас штраф, если в договоре не записано, что вы можете сносить имеющиеся строения.

Условия ипотечного кредитования загородной недвижимости

Дача — не предмет первой необходимости. Банки прекрасно понимают, что при возникновении финансовых трудностей заемщики могут перестать платить за такой кредит. Поэтому даже в самые благополучные времена процентные ставки по кредитам на покупку «загородки» были на 1–1,5 процентных пункта выше, чем для традиционной ипотеки. Как ожидают эксперты, на рынок кредитования загородной недвижимости должно существенно повлиять решение «Сбербанка России» возобновить с мая 2015 г. программы загородной ипотеки.

Кстати, на сайтах многих банков обозначены «заградительные» условия по кредитам на покупку участков и кредитам на строительство домов — от 25%. Но риэлторы говорят о более привлекательных ставках. Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит такие данные. Сбербанк с начала мая 2015 г. официально возобновил приема заявок на продукт «Загородная недвижимость». Ставки составляют от 14,5% до 17% с учетом применения условия «Защищенный кредит» (обязательное страхование жизни заемщика).

Традиционно кредитует загородную недвижимость «Россельхозбанк», который не прекратил выдачу ипотеки на покупку дачи даже с началом кризиса. Обязательным требованием к объекту является наличие круглогодичного подъезда и энергосетей. Ставки по кредиту составляют от 17 до 19%. Срок кредитования — до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса — 30%.

Значимым игроком на рынке загородной ипотеки является и «ТатФондБанк». По программе «Особая ипотека» кредит на покупку дачного домика можно получить по ставке от 16,49%. Минимальная ставка действует при первоначальном взносе в размере 50% от стоимости объекта. Размер первоначального взноса начинается от 15%. Срок кредитования составляет до 15 лет.

А Ксения Кастова напоминает, что при покупке таунхаусов и дуплексов, реализуемых застройщиками-юрлицами, которые в большинстве своем уже аккредитованы в банках, появляется возможность получения ипотеки по программе с господдержкой — cо ставкой 11,9%, или по договору долевого участия.

Например, в Среднерусском банке «Сбербанка России» недавно стартовала государственная ипотечная программа, которая работает только в отношении первичного рынка. Она не распространяется на вторичный загородный сегмент рынка, но под нее вполне попадают первичные объекты, находящиеся в собственности юридических лиц — по таким объектам дают ставку 11,9%.