Загород набирает обороты
115404 March 2011
Распродажа готовых ликвидных поселков и выход на рынок новых, на ранней стадии строительства, привели к незначительному снижению цен - около 4%. Средняя стоимость домовладения составила в IV квартале 21 млн руб.
Предложение
Согласно данным аналитического центра Союза застройщиков, текущее предложение превышает спрос; восприятие объектов (их стоимости и качественных характеристик) у продавцов и покупателей значительно различается; ощутимо не хватает экономкласса. Как говорят специалисты «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сегодня в активной стадии продаж находятся более 200 поселков, где около 40% объектов уже проинвестированы, однако большинство из них находятся на начальных этапах строительства либо представляют собой участки без подряда. Аналитики Penny Lane Realty подтверждают, что большинство имеющегося предложения предполагает дальнейшие инвестиции - это участки с подрядом или без. За 2010 год на продажу вышло около 150 проектов, примерно в 70% из них представлены участки без подряда. Директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков сообщает, что сегодня на рынке представлено около 600 коттеджных комплексов, в половине из них по итогам года продано менее 7% объектов. Если темпы останутся примерно такими же, реализация может затянуться на десять лет, предупреждает эксперт.Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уточняет, что «покупатели сейчас нуждаются в готовых домах либо находящихся на высокой стадии. А фактическое отсутствие таких предложений на первичном рынке переводит спрос в плоскость вторичного рынка».
Основной тенденцией минувшего года стало уменьшение площади участков и домов, сообщают эксперты аналитического центра Союза застройщиков. С одной стороны, финансово емкие контракты более востребованы, с другой, девелоперы стремились увеличить количество участков в своих проектах. Тем не менее спрос на небольшие участки до сих пор серьезно превышает предложение - 25% и 15% соответственно. По данным «ИНКОМ-недвижимость», больше всего на рынке участков без подряда (59%), далее идут коттеджи (27%) и таунхаусы (10%), а на квартиры в малоэтажных домах приходится всего 3%. Наиболее массово загородные объекты представлены в поясе 11-20 км от МКАД: 40% таунхаусов, 15% коттеджей, 13% участков без подряда. Наибольшее число предложений сосредоточено на Новорижском и Симферопольском шоссе - 22% и 14%. При этом если на Новой Риге предлагается в основном бизнес- и элиткласс, то на Симферопольском - эконом.
Спрос
По данным аналитического центра Союза застройщиков, с сентября на загородном рынке активизировался спрос, на который, впрочем, влияют традиционная сезонность и окончание периода отпусков. При этом покупатели были ориентированы на совершение сделки, а не только на ознакомление с ситуацией, как год назад. Специалисты компании «Земер» отмечают, что единственный растущий сегмент - объекты за пределами Московской области, где цены существенно ниже и привлекают людей с минимальным бюджетом (до 500 тыс. руб. за участок). Относительно платежеспособные клиенты предпочитают участки без подряда на территории поселков либо готовые ликвидные домовладения (участки с коттеджами) в Подмосковье. «По отношению к концу прошлого года спрос не упал, а даже вырос, - говорит генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. - Это обусловлено, на наш взгляд, действием новогодних акций. Что касается совершенных сделок, то многие из них стали логическим продолжением просмотров декабря, когда акции уже начали действовать».
Исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов замечает, что январь подтвердил тенденции, наметившиеся в конце прошлого года. Например, зафиксирован высокий для первого месяца года уровень покупательской активности. Количество телефонных обращений и просмотров выросло по сравнению с январем 2010 года почти в два раза - обычно такое наблюдается только в весенний сезон. Кроме того, среди потребителей появились ожидания ценового роста. Также наблюдается смещение спроса от участков без подряда на участки с подрядом и готовые дома. Даже в поселках не самого нижнего ценового сегмента в декабре-2009 - январе-2010 основной спрос приходился на участки без подряда, участки с подрядом были готовы рассматривать менее 20% звонивших. В минувшем январе картина изменилась практически на противоположную: участками без подряда интересовался только каждый четвертый. Более того, наблюдался и рост интереса к предложению готовых домов. Если по отношению к IV кварталу 2010 года в январе спрос на участки с подрядом вырос примерно на 25-30%, то количество заявок на дома увеличилось примерно на 50%.
По словам экспертов «Земер», на рынке по-прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте: участки площадью 0,5-5 га с коммуникациями, в идеале под ключ, в пределах 30 км от МКАД. Предложений с такими характеристиками нет, даже по завышенным ценам. Неликвидные участки промназначения продолжают дешеветь, дисконты на них достигают 70% по отношению к докризисным показателям, однако к сделкам это не приводит. С учетом понятного спроса на промышленную землю в 2010 году вышли на рынок как ранее замороженные проекты («Белый Раст»), так и новые (промзона ГК «Абсолют», промзоны в рамках проектов «А101» и «Новое Ступино», др.). Плюс в том, что инженерные сети в промзонах не так дороги, как в том случае, когда каждый собственник развивает участок самостоятельно. Результат благоприятен, прежде всего для покупателя, и такое предложение пользуется спросом.
Цены
В течение января уровень цен на экономкласс по сравнению с декабрем не изменился. Многие застройщики до середины месяца продлили новогодние акции, что делало предложение еще более выгодным, рассказывает Ю. Севериненко. Как говорят в «Земер», со второй половины года участки без подряда дешевеют. «Судя по всему, пик популярности этого сегмента пройден, рынок постепенно насыщается, по крайней мере в экономклассе», - полагают эксперты. Доля участков без подряда составляет 80% от нынешнего объема предложения земли, что чуть меньше соответствующего показателя 2009 года (85%). Предложений бизнес- и элиткласса на рынке участков без подряда по ряду направлений практически нет, что создает дефицит в данных сегментах.
По данным компании «11 Invest», рост стоимости 1 кв. м в 2010 году составил 5-8% в зависимости от направления. Наиболее привлекательные объекты - коттеджи за $1-3 млн, удаленностью до 30 км от МКАД. Пятерку наиболее востребованных шоссе составили Новорижское, Киевское, Рублево-Успенское, Калужское и Дмитровское.
Прогнозы
Первое повышение стоимости загородных объектов произойдет уже весной, уверены аналитики. По мнению Ю. Севериненко, это будет спровоцировано спросом и в основном коснется поселков на высокой стадии готовности. Проекты на начальных этапах, скорее всего, не подорожают, так как их число будет расти и обострение конкуренции поможет сдерживать рост цен, считает эксперт. Специалисты Penny Lane Realty ситуацию на загородном рынке в ближайшие пять лет представляют следующим образом. Экономкласс будет представлен коттеджными и дачными поселками на вторичном рынке, но при условии реализации заявленных госпрограмм не исключено появление качественной первички. Бизнес-класс будет представлен преимущественно первичной недвижимостью. На рынок вернутся большие девелоперы, возможно, появятся новые. При сохранении экономической стабильности массовый выход новых комплексов бизнес-класса ожидается уже в течение 2011-2012 годов. «В I полугодии произойдет окончательное вымывание с рынка качественной первички. Однако нам известны планы нескольких мощных девелоперов вывести в 2011-м на продажу новые поселки. Если компании справятся с проектированием и успеют в нынешнем году, эти проекты буквально взорвут рынок», - прогнозирует Д. Цветков.
Аналитики «Земер» выделяют несколько основных векторов развития рассматриваемого сегмента. Во II-III кварталах, очевидно, появятся качественно новые концептуальные поселки. Уже сейчас ведется активная подготовка по ряду проектов. Вернется «рынок середины нулевых» в сочетании с опытом работы в кризис, от чего покупатель окажется только в выигрыше. Соотношение поселков с подрядом и без (или с готовыми домами) эксперты видят следующим: 2011-й - 45% к 55%, 2012-й - 40% к 60%. Продолжится стабилизация цен во всех сегментах; сильных скачков не ожидается. Неликвид, даже с дисконтом, спроса не найдет. На рынок начнут выходить достойные предложения, в том числе промышленного назначения, по рыночным ценам. Очевидно, что игра в «раскачку» уже невыгодна и для собственников, и для покупателей, поэтому участники рынка будут стремиться к компромиссу, чтобы продолжать развивать свой бизнес.
Предложение
Согласно данным аналитического центра Союза застройщиков, текущее предложение превышает спрос; восприятие объектов (их стоимости и качественных характеристик) у продавцов и покупателей значительно различается; ощутимо не хватает экономкласса. Как говорят специалисты «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сегодня в активной стадии продаж находятся более 200 поселков, где около 40% объектов уже проинвестированы, однако большинство из них находятся на начальных этапах строительства либо представляют собой участки без подряда. Аналитики Penny Lane Realty подтверждают, что большинство имеющегося предложения предполагает дальнейшие инвестиции - это участки с подрядом или без. За 2010 год на продажу вышло около 150 проектов, примерно в 70% из них представлены участки без подряда. Директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков сообщает, что сегодня на рынке представлено около 600 коттеджных комплексов, в половине из них по итогам года продано менее 7% объектов. Если темпы останутся примерно такими же, реализация может затянуться на десять лет, предупреждает эксперт.Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов уточняет, что «покупатели сейчас нуждаются в готовых домах либо находящихся на высокой стадии. А фактическое отсутствие таких предложений на первичном рынке переводит спрос в плоскость вторичного рынка».
Основной тенденцией минувшего года стало уменьшение площади участков и домов, сообщают эксперты аналитического центра Союза застройщиков. С одной стороны, финансово емкие контракты более востребованы, с другой, девелоперы стремились увеличить количество участков в своих проектах. Тем не менее спрос на небольшие участки до сих пор серьезно превышает предложение - 25% и 15% соответственно. По данным «ИНКОМ-недвижимость», больше всего на рынке участков без подряда (59%), далее идут коттеджи (27%) и таунхаусы (10%), а на квартиры в малоэтажных домах приходится всего 3%. Наиболее массово загородные объекты представлены в поясе 11-20 км от МКАД: 40% таунхаусов, 15% коттеджей, 13% участков без подряда. Наибольшее число предложений сосредоточено на Новорижском и Симферопольском шоссе - 22% и 14%. При этом если на Новой Риге предлагается в основном бизнес- и элиткласс, то на Симферопольском - эконом.
Спрос
По данным аналитического центра Союза застройщиков, с сентября на загородном рынке активизировался спрос, на который, впрочем, влияют традиционная сезонность и окончание периода отпусков. При этом покупатели были ориентированы на совершение сделки, а не только на ознакомление с ситуацией, как год назад. Специалисты компании «Земер» отмечают, что единственный растущий сегмент - объекты за пределами Московской области, где цены существенно ниже и привлекают людей с минимальным бюджетом (до 500 тыс. руб. за участок). Относительно платежеспособные клиенты предпочитают участки без подряда на территории поселков либо готовые ликвидные домовладения (участки с коттеджами) в Подмосковье. «По отношению к концу прошлого года спрос не упал, а даже вырос, - говорит генеральный директор компании «ЗемАктив» Юлия Севериненко. - Это обусловлено, на наш взгляд, действием новогодних акций. Что касается совершенных сделок, то многие из них стали логическим продолжением просмотров декабря, когда акции уже начали действовать».
Исполнительный директор девелоперской группы «Интегра» Дмитрий Гордов замечает, что январь подтвердил тенденции, наметившиеся в конце прошлого года. Например, зафиксирован высокий для первого месяца года уровень покупательской активности. Количество телефонных обращений и просмотров выросло по сравнению с январем 2010 года почти в два раза - обычно такое наблюдается только в весенний сезон. Кроме того, среди потребителей появились ожидания ценового роста. Также наблюдается смещение спроса от участков без подряда на участки с подрядом и готовые дома. Даже в поселках не самого нижнего ценового сегмента в декабре-2009 - январе-2010 основной спрос приходился на участки без подряда, участки с подрядом были готовы рассматривать менее 20% звонивших. В минувшем январе картина изменилась практически на противоположную: участками без подряда интересовался только каждый четвертый. Более того, наблюдался и рост интереса к предложению готовых домов. Если по отношению к IV кварталу 2010 года в январе спрос на участки с подрядом вырос примерно на 25-30%, то количество заявок на дома увеличилось примерно на 50%.
По словам экспертов «Земер», на рынке по-прежнему наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте: участки площадью 0,5-5 га с коммуникациями, в идеале под ключ, в пределах 30 км от МКАД. Предложений с такими характеристиками нет, даже по завышенным ценам. Неликвидные участки промназначения продолжают дешеветь, дисконты на них достигают 70% по отношению к докризисным показателям, однако к сделкам это не приводит. С учетом понятного спроса на промышленную землю в 2010 году вышли на рынок как ранее замороженные проекты («Белый Раст»), так и новые (промзона ГК «Абсолют», промзоны в рамках проектов «А101» и «Новое Ступино», др.). Плюс в том, что инженерные сети в промзонах не так дороги, как в том случае, когда каждый собственник развивает участок самостоятельно. Результат благоприятен, прежде всего для покупателя, и такое предложение пользуется спросом.
Цены
В течение января уровень цен на экономкласс по сравнению с декабрем не изменился. Многие застройщики до середины месяца продлили новогодние акции, что делало предложение еще более выгодным, рассказывает Ю. Севериненко. Как говорят в «Земер», со второй половины года участки без подряда дешевеют. «Судя по всему, пик популярности этого сегмента пройден, рынок постепенно насыщается, по крайней мере в экономклассе», - полагают эксперты. Доля участков без подряда составляет 80% от нынешнего объема предложения земли, что чуть меньше соответствующего показателя 2009 года (85%). Предложений бизнес- и элиткласса на рынке участков без подряда по ряду направлений практически нет, что создает дефицит в данных сегментах.
По данным компании «11 Invest», рост стоимости 1 кв. м в 2010 году составил 5-8% в зависимости от направления. Наиболее привлекательные объекты - коттеджи за $1-3 млн, удаленностью до 30 км от МКАД. Пятерку наиболее востребованных шоссе составили Новорижское, Киевское, Рублево-Успенское, Калужское и Дмитровское.
Прогнозы
Первое повышение стоимости загородных объектов произойдет уже весной, уверены аналитики. По мнению Ю. Севериненко, это будет спровоцировано спросом и в основном коснется поселков на высокой стадии готовности. Проекты на начальных этапах, скорее всего, не подорожают, так как их число будет расти и обострение конкуренции поможет сдерживать рост цен, считает эксперт. Специалисты Penny Lane Realty ситуацию на загородном рынке в ближайшие пять лет представляют следующим образом. Экономкласс будет представлен коттеджными и дачными поселками на вторичном рынке, но при условии реализации заявленных госпрограмм не исключено появление качественной первички. Бизнес-класс будет представлен преимущественно первичной недвижимостью. На рынок вернутся большие девелоперы, возможно, появятся новые. При сохранении экономической стабильности массовый выход новых комплексов бизнес-класса ожидается уже в течение 2011-2012 годов. «В I полугодии произойдет окончательное вымывание с рынка качественной первички. Однако нам известны планы нескольких мощных девелоперов вывести в 2011-м на продажу новые поселки. Если компании справятся с проектированием и успеют в нынешнем году, эти проекты буквально взорвут рынок», - прогнозирует Д. Цветков.
Аналитики «Земер» выделяют несколько основных векторов развития рассматриваемого сегмента. Во II-III кварталах, очевидно, появятся качественно новые концептуальные поселки. Уже сейчас ведется активная подготовка по ряду проектов. Вернется «рынок середины нулевых» в сочетании с опытом работы в кризис, от чего покупатель окажется только в выигрыше. Соотношение поселков с подрядом и без (или с готовыми домами) эксперты видят следующим: 2011-й - 45% к 55%, 2012-й - 40% к 60%. Продолжится стабилизация цен во всех сегментах; сильных скачков не ожидается. Неликвид, даже с дисконтом, спроса не найдет. На рынок начнут выходить достойные предложения, в том числе промышленного назначения, по рыночным ценам. Очевидно, что игра в «раскачку» уже невыгодна и для собственников, и для покупателей, поэтому участники рынка будут стремиться к компромиссу, чтобы продолжать развивать свой бизнес.
О будущей плавности и неспешности развития загородного сегмента говорят и эксперты аналитического центра Союза застройщиков: «Вполне вероятно появление больших объектов за счет земельных активов, находящихся у банков в качестве залогового имущества, которое финансовые учреждения пока не спешат выводить на рынок. Наиболее востребованными останутся небольшие участки в поселках экономкласса. Однако динамика цен и сроков реализации по отдельным комплексам может существенно различаться в зависимости от индивидуальных показателей, потребительских свойств и ценовой политики девелопера. Важную роль в развитии рынка сыграют планируемые изменения в налоговом и земельном законодательстве, а также политические и экономические факторы, изменения в законодательстве».
Источник: irr.ru
Оставить комментарий
