Трассовая дискриминация

Ни для кого не секрет, что наибольшим спросом на загородном рынке недвижимости пользуются поселки с хорошей транспортной доступностью: тратить ежедневно несколько часов в пути, добираясь до работы и обратно – это аттракцион, который едва ли кому-то нравится. Именно поэтому наиболее развитыми и освоенными сегодня являются такие направления как Новая Рига, Калужка, Киевское шоссе, где скоростная трасса и хорошее дорожное полотно позволяют преодолеть расстояния от дома до работы не более чем за полчаса. И именно поэтому немало неплохих коттеджных поселков так и остаются невостребованными на загруженных трассах вроде Ярославского или Горьковского шоссе.

С другой стороны скоростная и разгруженная трасса еще не означает высокого спроса, особенно если поселок находится от нее в некотором отдалении, и дорога к нему лежит через пустыри и перевалы. Так, к примеру, коттеджный поселок может быть удачным во всем: и живописная природа, и интересная архитектура, и доступная цена. Однако если путь к нему лежит через подмосковную деревню, с дорогой лишь наполовину состоящей из асфальта, первые жители у поселка могут появиться не скоро.
 
Чрезмерная близость к трассе тоже не улучшает карму коттеджного поселка, ведь приобретая загородный дом, покупатели в первую очередь хотят тишины, уединенности и хорошей экологии. И всего этого они лишаются, поселившись вблизи шумной автострады. Примеров неудачных поселков, с «замечательным» видом на оживленную трассу, в Подмосковье очень много. Это и «Левада» на Осташковском шоссе, и «Грибово» на Минском, и даже элитный поселок «Ирбис» на Рублево-Успенском шоссе. При этом для комфортного и уединенного проживания поселок должен располагаться, как минимум на расстоянии одного километра от трассы и отделен от нее лесными насаждениями. Кстати наличие живописной природы является не менее важным фактором успеха, чем транспортная доступность: многовековые деревья, естественные водоемы и лесопарковые зоны – все это залог хорошей экологии и интересного отдыха.

Как бы не мечтали городские жители о подмосковной тишине, природе и экологии, выбирая загородный дом, непременно обращают внимание на социально-развлекательную инфраструктуру. Отказаться от городского комфорта любители загородной жизни уже не могут, да и зачем, если Подмосковье сегодня изобилует предложениями коттеджных поселков со всеми благами цивилизации, начиная от высокоскоростного Интернета и заканчивая ресторанами и SPA-салонами. Поэтому коттеджи в поселках с плохо развитой инфраструктурой – не самый востребованный продукт, особенно если они предназначены для постоянного проживания.

Не в то время и не в том месте

Очередной причиной фиаско может быть неправильное позиционирование коттеджного поселка, скажем загородные дома для постоянного проживания в 95 км от Москвы или таунхаусы в 125 км. Так, к примеру, коттеджный поселок «Деревня Озерна», расположенный в 97 км по Новорижскому шоссе, позиционируется застройщиком как «дачный коттеджный поселок бизнес-класса для круглогодичного проживания». На выбор покупателям здесь предложены коттеджи и таунхаусы различной площади по весьма доступным ценам. Но покупатели не спешат выстраиваться в длинные очереди…

Порой причиной неудач может стать и невостребованность формата жилья, представленного в коттеджном поселке. Так в свое время появление таунхаусов на российском рынке не вызвало энтузиазма у покупателей, и коттеджный поселок «Рождественно» на Пятницком шоссе, который одним из первых реализовал западную новинку в Подмосковье долгое время пустовал. На тот момент к появлению таунхаусов россияне не были готовы, и востребованный сегодня формат первоначально вызывал лишь недоумение.

Не менее распространенной причиной провала является плохо проработанная концепция застройки коттеджного поселка, начиная от его архитектурного облика и заканчивая внутренней планировкой объектов. Так, хаотичная застройка поселка и отсутствие единого архитектурного стиля, привела к сбою в графике продаж коттеджного поселка «Акуловские Усадьбы» на Киевском шоссе: различные виды строительных материалов (кирпич, дерево) и проекты «с учетом пожеланий клиентов» перечеркнули и хорошую экологию, и развитую инфраструктуру. А в коттеджном поселке «Мансурово» к неудачному архитектурному облику добавилась еще и неудобная планировка коттеджей, что, несомненно, отразилось на скорости реализации проекта.

Надо сказать, архитектурный стиль поселков в большей степени влияет на уровень продаж в поселках высокого ценового сегмента: бизнес-плюс и элит, поскольку покупатели дорогих коттеджей хотят получить не только комфортное и просторное жилье, но и привлекательное на вид и отличное от других аналогичных объектов. При этом застройщик должен умело балансировать на грани «эксклюзивно» и «экстравагантно», поскольку слишком необычный проект может долго ожидать креативного владельца.

Рассматривая причины неудач при реализации коттеджный поселков, не стоит забывать еще один распространенный фактор, нередко недооцененный со стороны девелоперов – это конкуренция. Именно конкуренция часто становится причиной провала успешно стартовавших проектов, вроде «Резиденция Бенилюкс», «33 club» и другие. Более удобный подъезд к поселку, более удачные проекты домов, более развитая инфрастуктура и более доступные цены – выживает сильнейший!
 
Рецепт успеха

От провала и трудностей с реализацией коттеджного поселка не застрахован ни один застройщик. Понятно, что опытные девелоперы обладают хорошим, годами «наработанным» иммунитетом, однако от форс-мажорных обстоятельств не застрахованы и они. Однако неразрешимых проблем, как известно, не бывает, так что и «застоявшийся» поселок может обрести долгожданных обитателей. Так как же этого добиться?

Первое решение, которое возникает у большинства неосведомленных граждан – это снизить цену. Решение вполне логичное, однако, не совсем верное в данной сфере. Экспертами рынка доказано, что снижение цены не привлекает покупателей, а в большинстве случаев, наоборот отталкивает. Ведь если цены падают, значит, продукт испорчен, а платить хоть и несколько меньшую, но все равно немалую сумму за «дефектный» объект никто не хочет. По мнению экспертов, цены можно просто держать на одном уровне без ежегодных удорожаний.

Если в коттеджном поселке осталось всего несколько нереализованных объектов, а рекламные акции не приводят к желанному результату, можно продать объекты «по знакомству», например сотрудникам компании застройщика или работникам подрядной компании. В этом случае цену действительно можно снизить и выставить все как поощрение за хорошую работу. Таким образом, достигается сразу две цели – и реализация объектов и повышение лояльности клиентов.

Еще одним, весьма распространенным способом продажи невостребованных объектов, является смена имиджа поселка и его названия. Надо сказать, подобная практика сегодня весьма популярна на подмосковном рынке, к примеру, тот же поселок «Резиденция Бенилюкс», в некоторых риэлтерских агентствах реализуется как поселок «Европейский». Подобное решение весьма эффективно сказывается на темпах продаж, поскольку у поселка годами продающего объекты формируется имидж, как не совсем успешного, который тут же стирается с появлением нового названия.

В целом можно сказать, что наименьшим риском провала обладают коттеджные поселки с готовыми к проживанию объектами, выполненные в едином архитектурном стиле. При этом важно соблюдать баланс между площадью дома и размером участка, и, конечно же, устанавливать адекватные цены.

Автор: Роман Ильягуев
 



Оставить комментарий
Аноним