Коттеджный поселок должен быть удобным для жизни и в то же время непрегруженным ненужными жителям объектами – ресторанами, куда они не ходят, бассейнами, где они не плавают. Как найти оптимальный баланс — действительно необходимой инфраструктуры и адекватных платежей, в которых вся эта «роскошь» непременно найдет отражение? Соответствующие вопросы мы задали профессионалам загородного рынка.

Недавно один известный миллионер и почти миллиардер потряс общественность грандиозным проектом. Он затеял строить «деревню» для супербогатых людей. В этом поселке будет все предусмотрено, чтобы предугадать малейший каприз жильцов. Естественно, обойдется сие роскошество будущим жильцам весьма недешево. Ну, так им самим этого хочется.

Впрочем, дела миллиардеров нас волнуют меньше всего. Нас интересуют проблемы людей не "гламурных", а живых, реальных и в то же время вполне обеспеченных — жителей коттеджных поселков. Вопросы, которые журнал о недвижимости Metrinfo.Ru задал собеседникам звучали так:

От каких факторов зависит появление развитой инфраструктуры в коттеджных поселках? Когда инфраструктура не нужна? Не теряется ли ее актуальность по мере развития Московской области? Бывают ли в коттеджных поселках нормальные школы? Как инфраструктура отражается на платежах жителей?

1. От каких факторов зависит появление развитой инфраструктуры в коттеджных поселках?


Большинство ориентировано на город
Алла Аксёнова, эксперт агентства недвижимости DOKI:
Поселки и «частные города» на стадии проекта, заявляющие в своих охраняемых границах развитую инфраструктуру, пока только строятся. Большинство существующих поселков «завязаны» на инфраструктуры ближайших районных центров или столицы.

По нашим подсчетам, 92% жителей загородных коттеджных поселков ежедневно устремляются в Москву: на работу, на учебу, по неотложным делам. Оставшиеся 8% составляют маленькие дети и пожилые люди. Как в военное время: в деревне остались дети и старики, остальные ушли на фронт - стоять в пробках.

Нередко людям, живущим в доме стоимостью около 1 млн. долларов приходится возить ребенка в обычный подмосковный детский сад. В очень многих поселках, выросших, как грибы после дождя, ситуация с инфраструктурой оставляет желать лучшего. Еще пару лет назад для застройщика главное было — продать построенное, а уж как хозяин дома будет решать вопросы с закупкой продуктов и школой — вопрос десятый.


Больше поселок — больше комфорта
Наталья Бланкова, маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (ГК «Пересвет-Групп»):
Чтобы определить необходимый набор инфраструктуры для поселка FreeDom (расположен в Красногорском районе на расстоянии 13,5 км к северу-западу от МКАД, состоит из 138 участков), наша компания обследовала 85 коттеджных поселков Подмосковья.

Для поселков до 20 домовладений характерно наличие минимальной инфраструктуры: детская и спортивная площадка, гостевой паркинг, магазин.

Для коттеджных поселков менее 20 домовладений не так актуален гостевой паркинг и продовольственный магазин.

С увеличением домовладений до 60 и ростом числа проживающих жителей расширяется и перечень объектов инфраструктуры. В большинстве случаев обустраиваются детская и спортивная площадки, продовольственный магазин, гостевой паркинг и ресторан либо кафе-бар. Дополнительные элементы — пункт бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительный комплекс, развлекательные элементы, (бильярд или боулинг), аптечный пункт.

Для поселков от 60 до 100 домовладений инфраструктура укрупняется. Появляется торговый центр; фитнес-центр, теннисный корт, сауна, баня, солярий, массажный кабинет, салон красоты, медпункт и аптека, отводится место под развлекательную часть: рестораны, кафе, бильярдная, боулинг. Возникают мини-футбольное и волейбольное поля. Присутствует гостевой паркинг, запланирована автомойка. Создается и пункт бытового обслуживания: химчистка и прачечная.

В коттеджных поселках от 100 до 160 домовладений создаются все условия для комфортабельной жизни. В большинстве поселков присутствуют и детский центр с детскими площадками, и спортивная площадка, магазин или торговый центр, ресторан/кафе-бар, пункт бытового обслуживания, гостевой паркинг, автомойка, фитнес-центр с тренажерным залом, бассейном; баня, сауны, солярий, салон красоты, парикмахерская.
Реже включаются в инфраструктуру таких поселков бильярдные, аптека, теннисный корт, банкомат.

Для крупных коттеджных от 160 домовладений характерно большее число объектов инфраструктуры разного рода: обязателен детский сад, детские дошкольные учреждения, детские площадки, торговый центр, открытые спортивные площадки, пункт бытового обслуживания, медпункт и аптека, фитнес-центр с тренажерным залом и бассейном; баня/сауна, солярий, массажный кабинет, салон красоты и парикмахерская, На территории планируют гостевой паркинг и автомойка, банкомат, уделяется внимание развлекательной составляющей: ресторан и/или кафе-бар, бильярдная и/или боулинг.


На Рублевке купят и так
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Наличие инфраструктуры зависит от удаленности коттеджного поселка от МКАД, от концентрации функционирующих и строящихся поселков в одной зоне и от общей развитости инфраструктуры на направлении.

Если рассматривать Рублево-Успенское шоссе, то инфраструктура самого направления развита очень хорошо и включает в себя массу культурных и досуговых центров. Поэтому, ни в небольших клубных, ни в крупных поселках, расположенных по этому направлению, нет необходимости планировать и размещать какую-либо серьезную инфраструктуру – объекты будут раскупаться и без этого.


Приманка для покупателя
Эрнест Ерохин, начальник отдела управления инвестиций Группы Компаний Русский Дом Недвижимости:
Появление инфраструктуры зависит от класса поселка. И как следствие, — от его удаленности от города. Исключение составляют поселки, расположенные на значительном удалении от Москвы, вблизи большой воды, которые зачастую имеют развернутую инфраструктуру. Отсюда чем выше категория поселка, тем развитее инфраструктура.

Чем ближе поселок к Москве, тем меньше элементов инфраструктуры требуется на его территории. Чаще всего она уже и без дополнительных вложений широко развита в окружении поселка.

Инфраструктура в первую очередь играет роль приманки для покупателей, повышает привлекательность поселка. Как правило, окончательное решение о строительстве каких либо элементов инфраструктуры принимается ближе к концу застройки. Исключения — поселки класса де-люкс, там вся инфраструктура заложена в проект заранее.


2.Когда инфраструктура не нужна? Не теряется ли ее актуальность по мере развития Московской области? Бывают ли в коттеджных поселках нормальные школы?


Хорошие школы есть и в Подмосковье
Алла Аксёнова, эксперт агентства недвижимости DOKI:
Магазин, аптечный пункт, охрана в поселке нужны в любом случае. Дошкольные образовательные объекты не нужны, если поселок расположен вблизи (5-7 км) от развитых городов-спутников или по соседству с обжитыми коттеджными поселками.

В районных городах нередко имеются не уступающие столичным по уровню школы (чаще частные). Известен случай, когда семья, при покупке дома, ориентировалась только на Щелковское шоссе, так как там находится частная школа с оздоровительным уклоном, куда решено было отдать ребенка.


Эконом-класс обходится без излишеств
Наталья Бланкова, маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (ГК «Пересвет-Групп»):
В поселках эконом-класса инфраструктура, как правило, не предусмотрена. Застройщик старается максимально снизить себестоимость проекта. А для покупателей данного сегмента цена часто является определяющим фактором.

Для поселков элит и бизнес-класса актуальность инфраструктуры не теряется. Но должен достигаться баланс между объектами в поселке и за его пределами. Если рядом с ним — крупный торговый или развлекательный центр, нет смысла строить аналогичные объекты внутри поселка.

Что касается школ, то все зависит от числа домовладений, количества и возраста детей в поселке. Детские дошкольные заведения, как правило, организуются на общественных территориях. Школы строят либо в крупных поселках, либо для нескольких поселков одновременно.


Комфорт всегда актуален
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Не во всех подмосковных городах найдутся объекты такого уровня, которые могут удовлетворить потребности жителей элитного поселка. Поэтому собственная инфраструктура поселков в ближайшем будущем не потеряет своей актуальности.

Часто девелоперы строят одну школу в удобной досягаемости от всех поселков. Однако при проектировании крупномасштабных проектов без строительства школы не обойтись.


«Роскошь» удобно иметь рядом
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость»:
Инфраструктура в поселке или вблизи от него – обязательное условие для реализации проекта и его нормального функционирования. Если внешняя инфраструктура развита, то внутри поселка она может быть сокращена до предложения самых необходимых услуг: кафе, мини-маркет, химчистка.

Наиболее развитая инфраструктура на Рублево-Успенском шоссе: Жуковка, Горки-2, Николина Гора.

На Новой Риге такие центры только формируются. В поселке Павлово, в 500 м от которого строится крупнейший в Подмосковье (15 Га, 40.000 тыс. кв.м. арендных площадей) торгово-развлекательный комплекс «Павлово Подворье». Новый масштабный центр отдыха и шопинга позволит многим застройщикам, не обременяя себя строительством внутренней инфраструктуры, выводить на рынок коттеджные поселки в доступной близости от комплекса (5-7 км).

Еще один новый центр – NovaRiga — включит в себя детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиницу для животных.

В целом рентабельность объектов инфраструктуры в проектах бизнес-класса невысока. Даже в новых коттеджных поселках жители часто вынуждены пользоваться услугами сложившихся досуговых центров – санаториев, домов отдыха, на территории которых есть и рестораны, и прогулочные зоны, и спортивные базы. Но примеров развитой внешней инфраструктуры немного, во всех остальных случаях необходимо создавать крупные торгово-развлекательные комплексы.


Инвесторы считают деньги
Эрнест Ерохин, начальник отдела управления инвестиций Группы Компаний Русский Дом Недвижимости:
Как правило, инфраструктура не планируется в поселках эконом-класса, либо реализуется в минимальном объеме. Это дополнительные затраты инвесторов, которые зачастую не окупаются. Поэтому чем ниже уровень поселка, тем меньше используется элементов инфраструктуры. Инвесторам важно, что бы наличие или отсутствие инфраструктуры было коммерчески выгодно.

Школы могут нормально функционировать в элитных поселках, где люди платят, могут обеспечить содержание штата учителей и соответствующий уровень образования детям.


3. Как инфраструктура отражается на платежах жителей?


Застройщики альтруизмом не страдают
Алла Аксёнова, эксперт агентства недвижимости DOKI
Чем более развита инфраструктура - тем дороже дом для отдельного покупателя. В поселке платят не только за дом, но и за то, что его окружает. Чем бесспорнее «клубность» поселка, чем выше уровень комфорта - тем больше приходится платить. Подозревать застройщиков в альтруизме пока не приходится.


За спортплощадку тоже платят
Наталья Бланкова, маркетолог ООО «Пересвет-Реал Эстейт» (ГК «Пересвет-Групп»):
В стоимость эксплуатационных расходов входит не только обслуживание инженерных коммуникаций поселка, охраны и общественной территории, но и обслуживание объектов инфраструктуры – спортивных и детских площадок, фитнес-центров, объектов торговли, ландшафтные работы и благоустройство прогулочных зон.

В связи с этим стоимость эксплуатационных расходов в поселках бизнес-класса на сегодня составляет 1-2 $/кв.м.


Элита доходит до $1500
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:
Все зависит от статуса поселка и от количества домов в нем. Определенный набор инфраструктуры представлен и в поселках эконом-класса. Содержание типового набора объектов инфраструктуры жителям поселков эконом-класса обходится примерно от $150-300 в месяц, бизнес-класса – от $300-600 в месяц, а элит-класса — от $600. Суммы ежемесячных платежей в этом секторе могут достигать $1500.


Богачи не выдержали нагрузки
Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость»:
Стоимость содержания развитой инфраструктуры в коттеджном поселке довольно велика и неизбежно ложится на плечи жителей. Поэтому решение о создании каждого объекта внутренней инфраструктуры прямо зависит от количества жилых домов в поселке.

При небольшом числе жильцов невыгодно строить даже ресторан. В таком случае он должен быть ориентирован на гостей, что для элитного закрытого поселка неприемлемо. Так, содержание бассейна, ресторана и аренда 10 гектаров леса оказалось слишком обременительным для жителей одного из поселков из 30 домов в районе Горок-2 (ежемесячные платежи доходили до $1500).

Если в поселке или рядом создается торгово-развлекательный центр, то для жителей поселка разрабатывается специальная система скидок и клубных карт. Одновременно для сторонних посетителей, как правило, предусмотрено создание отдельного въезда и паркинга.


Секреты экономии
Эрнест Ерохин, начальник отдела управления инвестиций Группы Компаний Русский Дом Недвижимости:
Плата за социальную инфраструктуру может быть переложена на жителей поселка, разумеется, с их согласия. Коммерческая инфраструктура продается кому-то или сдается в аренду, и эти расходы покрывает покупатель или арендатор.

Есть такое понятие, как «открытая инфраструктура». Существует она, как правило, для поселков эконом-класса, расположенных вблизи друг от друга. Соответственно, и платежи за ее использование для жителей сразу нескольких поселков меньше.


Резюме от журнала о недвижимости Metrinfo.Ru:
Мы благодарим участников опроса. Первый вывод, который напрашивается сам собой — загородный рынок еще не устоялся, и у застройщиков пока нет четкого представления о том наборе услуг, который необходим жителям. Не мудрено — еще лет пять тому назад ближайшее Подмосковье не могло похвастаться обилием развлекательных центров, салонов красоты и т.д. Это сейчас оно бурно развивается, и процесс этот бесконечен. Так что представления о комфорте еще не раз поменяются.

С другой стороны, миллионеры и миллиардеры вольны собственные поселки обустраивать на свой вкус, и тут, видимо, количество и качество роскоши зависит не от удаленности от Москвы, а от размеров банковских счетов жильцов поселка. А в целом зависимость четкая: чем ближе к цивилизации – чем меньше надобность в инфраструктуре, и наоборот. Ну, и отдельная история с поселками «со спортивным уклоном», где люди увлекаются яхтами или лошадьми. Там нужна не только развитая, но и весьма специфическая инфраструктура, подчиненная концептуальной идее этого поселка.

 www.metrinfo.ru/ Сергей Шумаков



Оставить комментарий
Аноним