Обзор рынка: Анализ цен на элитную недвижимость в ноябре 2006 г.

SPA, теннисный корт, пляж, пирс, детские площадки, консъерж-сервис, КПП, охрана

По данным Аналитического Центра Агентства Недвижимости «Домострой» на начало ноября средняя цена квадратного метра в сегменте элитной недвижимости на первичном рынке составляет ≈$18 450, на вторичном рынке - ≈$ 20 500. За три квартала 2006 г. цены на элитную недвижимость выросли на 40% - это рекордный темп роста, зафиксированный на рынке элитного жилья. Отмечается очень большой разброс темпов роста цен на элитную недвижимость по районам. Например, на Остоженке за период с января по октябрь 2006 г. элитные квартиры подорожали ≈на 87,5%, в то время как на Сретенке – ≈на 28%.

Самая дорогая элитная недвижимость расположена на Остоженке – летом 2006 г. средняя цена квадратного метра поднялась до $22 470, а максимальная зафиксированная цена предложения составила 37 000 $/м2. В целом, в сегменте элитной недвижимости проявляются те же тенденции, что и на рынке недвижимости в целом. Можно говорить о снижении темпов роста цен: стремительное подорожание сменилось стабильным плавным повышением 3-4% в месяц. Прогнозируемые темпы роста цен до конца 2006 г. составят около 2-3% в месяц.

Рынок элитной недвижимости более стабилен, по сравнению с жильем эконом- или бизнес-класса. По данным Аналитического Центра Агентства Недвижимости «Домострой» средний прирост цен на элитную недвижимость за январь-ноябрь 2006 г. составил около 45% (против 75% среднего прироста цен и 85% в сегменте эконом-класса).

Что касается объема предложения, то здесь складывается противоречивая ситуация. С одной стороны, большинство игроков рынка недвижимости говорит о дефиците предложения, о недостаточном количестве новых объектов, однако нередко элитные предложения – особенно на вторичном рынке – «висят» в риэлторских базах месяцами. Спрос действительно остается частично неудовлетворенным, однако из-за рекордно высоких цен покупатели не выстраиваются в очередь за каждой элитной квартирой.

Однако, в связи с тем, что рынок недвижимости стабилизируется, а строительные компании приспособились к новым реалиям, обусловленным принятием 214 Закона (выжидательная позиция сменилась активным применением вексельных схем, многие застройщики начали строить на собственные деньги, без привлечения средств дольщиков), можно прогнозировать увеличение в 2007 г. новых объектов На сегодняшний день нельзя говорить о потере инвестиционной привлекательности элитной недвижимости, однако увеличение вдвое сроков окупаемости квартиры при сдаче в аренду, снижение темпов роста цен немного охлаждают пыл потенциальных инвесторов.

Аренда в сегменте элитной жилой недвижимости. На начало ноября средняя арендная ставка элитной квартиры в районе Остоженки составляет ≈ $9 800, в районе Арбата - ≈ $6 700. Минимальные ставки арендной платы в этом сегменте составляют $5 000. Если за весь 2005 г. в сегменте элитного жилья арендные ставки повысились на 10-12%, то только за период с января по ноябрь 2006 г. ставки выросли на 15%, а в ряде районов зафиксирован рост на 25-35%.

Прогноз на ближайшую перспективу. Основные тенденции

На мой взгляд, одна из наиболее заметных тенденций в сегменте элитной недвижимости - укрупнение масштабов застройки. Еще 1-2 года назад понятие «элитный дом» понималось как малоквартирный камерный дом. В наши дни многоквартирные элитные дома стали вполне обычным явлением. Например, на Новом Арбате строится высотный элитный дом переменной этажности (13-15-16 этажей) на 118 квартир (Новый Арбат, вл. 27-29). В Замоскворечье (Климентовский пер., д. 2) построен жилой комплекс «Купеческая усадьба» на 97 квартир. Большое количество квартир в доме никак не сказывается на их престиже, так как они обладают всеми характеристиками элитного жилья: безупречным качеством строительства, современными инженерными системами, надежными системами безопасности и.т.п.

Сейчас речь идет не только о многоквартирных элитных домах, но и целых районах. В качестве примеров можно вспомнить такие крупные комплексы, как `Онегин` (ул. М. Полянка, д.2), `Дом на Покровском бульваре` (Казарменный пер., вл.3) и `Коперник` (ул.Б. Якиманка, 22). Общая площадь уже упоминавшегося жилого комплекса «Остоженка Парк-Палас» составляет 1,3 гектара.

В качестве примера комплексной элитной застройки района можно рассматривать проект «Золотой остров» на территории Болотного острова в непосредственной близости от Кремля. Площадь застройки составит 40 га. Для реализации проекта приглашен известный архитектор Маноло Нуньес. Это весьма крупный проект: планируется ввод около 1 млн. площадей - жилье, офисы, отели, предприятия торговли и сервиса.

Конечно, большие площади застройки лишают жилой комплекс атмосферы спокойствия и уединенности, однако они же оборачиваются дополнительными преимуществами. В масштабных проектах есть все возможности обеспечить богатую инфраструктуру объекта, не возникнет проблем с гостевой автостоянкой. Обширные внутренние дворы позволяют архитекторам и ландшафтным дизайнерам проявить фантазию в оформлении зон отдыха и детских площадок.

Еще можно отметить такое явление, как расширение географической зоны элитной застройки. Помимо Центрального Административного Округа элитные дома теперь строятся и за пределами Садового кольца - в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном Административных Округах. Это вполне закономерное явление, так как количество площадок в историческом центре не бесконечно. Среди перспективных мест для элитных новостроек можно назвать Кутузовский проспект, Рублевское шоссе, Сокол, Крылатское, Москва-Сити, район Поклонной горы и Воробьевых гор.