Аналитик рынка недвижимости Московского региона.

 

Свою карьеру в аналитике недвижимости начал в 1996 году. Является активным спикером на отраслевых конференциях.

 

Юрий Кочетков

С 2014 года собственники коммерческих зданий (офисы, торговля, гостиницы, склады) начали получать расчеты имущественного налога исходя из так называемой кадастровой стоимости. Для некоторых это обернулось существенным увеличением расходов, которые постарались переложить на арендаторов. Однако повышение ставок аренды в условиях экономической депрессии имеет и обратную сторону — при этом растёт вакантность помещений. Кто-то, конечно, и выиграл — в тех случаях, когда кадастровая стоимость оказывалась не слишком выше балансовой, а ставка-то налога в первый год — льготированная.

На повестке дня — очередная беда: переход к кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы для владельцев жилой недвижимости. Об этом сообщают «Ведомости». В комитетах Госдумы рассматривается соответствующий законопроект, причём максимальная ставка этого имущественного налога — до 0,3%.

И самое печальное здесь, что это не налог на недвижимость!

Напомню, что суть налоговой реформы состояла в замене одним налогом сразу трех налогов: налога на землю и двух налогов на имущество: физлиц и юрлиц. Новый налог понимался как адвалорный, то есть налогооблагаемая база близка к рыночной стоимости объекта и зависит от состояния рынка.

В нынешнем случае всё печальнее. Никуда не девается земельный налог, его всё также придется платить. А для имущественного налога базой становится некая кадастровая оценка, слабозависящая от рыночных реалий, и которую невозможно оспорить в суде. А ведь именно апелляционная составляющая — одна из ключевых особенностей налога на недвижимость. Если вы видите, что вам неправомерно завысили налог, неправильно учли объект, неверно посчитали локальный рынок, то дорога вам в специальную апелляционную комиссию или суд. В нашем случае ничего сделать не удастся — как в кадастре записано, так и платите.

Какой смысл был замены балансовой стоимости на кадастровую? Дело в том, что балансовая стоимость вообще никак не связана с ценами рынка недвижимости. Что на окраине, что в центре для двух одинаковых домов разницы в балансовой стоимости квартир нет. Кадастровая стоимость подразумевает методику, учитывающую вклад местоположения. Попал формально ваш панельный дом в элитный район — получите такую платежку как для владельцев элитных хором неподалеку.

Владельцам квартир в многоквартирных домах спальных районов пока беспокоиться рано. Участки земли под такими домами пока явно не выделены и в собственность не расписаны (хотя есть исключения), то есть, налога на землю нет. Вряд ли власти осмелятся сразу устанавливать максимальную ставку 0,3% — к примеру, для московской среднестатистической 50-метровой «двушки» с ценой в 10 млн. рублей это даст налог в 30 тысяч рублей в год (или 2,5 тысячи рублей в мес.). Многих пенсионеров такой «подарок» просто убьёт.

Сразу и серьёзно пострадают те, кто осмелился «сесть на землю» — им и земельный налог, и имущественный по очень серьёзной базе, ведь, дома-коттеджи, как правило, значительно превышают по площади квартиры. Не повезёт владельцам ветхих зданий — вряд ли кадастровая цена учитывает состояние объекта (в отличие от рыночной цены!).

Главным источником проблем налогового нововведения является то, что имущественный налог не в состоянии гибко реагировать на реалии. Если адвалорный налог на недвижимость сами своим фактом понижает рыночную стоимость недвижимости (рынок есть рынок, избыточно дорогие по налогам объекты быстро его начинают пополнять), и, как следствие, уменьшается налогооблагаемая база. Этот процесс идёт до разумного предела, когда владелец начинает считать налог терпимым и перестаёт менять свою недвижимость на более дешёвую. Кадастровая стоимость — это негибкая стоимость. Да, могут, подкрутить методику, если результаты станут совсем плачевными. Однако, скорее, будут подкручивать ставку налога, а это не совсем одно и тоже, так как сразу начинают выпадать доходы в совершенно неожиданных местах.

Конечно, можно надеяться, что налоговое новшество не пройдёт Госдуму. На граждан и так навесили оплату капремонта зданий и планируют ещё дополнить такой обузой как расселение аварийных домов. Однако опыт коммерческой недвижимости, получившей серьёзное налоговое обременение в 2014 г. говорит о том, что эти надежды призрачны. Налоговое бремя возрастёт, а полноценного налога на недвижимость со всеми его плюсами так у нас и не будет.



Социальные комментарии Cackle