Арендные поселки Новой Риги и окрестностей
Насонова Алла
Загородные доходные поселки в Подмосковье, как и доходные дома в столице, можно пересчитать по пальцам. Большая часть из них сосредоточена на Новорижском, Рублево-Успенском и Киевском шоссе.
Желающим арендовать коттедж или таунхаус не на «диком» рынке, а в специализированном поселке, придется набраться терпения. В отличие от западных стран, данный сегмент у нас почти не развит.
А ведь 8-10 лет назад казалось, что арендные поселки вот-вот станут нашей реальностью. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, говорил после кризиса 2008 года, что строительство недорогих поселков для сдачи в аренду – отличная бизнес-идея для владельцев земельных участков в не самом дальнем Подмосковье. К арендному жилью меньше претензий по качеству строительства, поэтому можно использовать легковозводимые конструкции, требующие минимальных капитальных затрат. А зарабатывать - не только на арендной плате, но и на многочисленных сервисных услугах.
Однако, в силу разных причин, данный сегмент не стал развиваться. Число арендных поселков за последнее десятилетие так и не выросло. «Всего на рынке сегодня действуют чуть более 20 достаточно крупных арендных поселков, а новые практически не выходят на рынок,» - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Одна из причин такого положения дел - низкий спрос на загородную аренду. Хотя в последнее время он восстанавливается, по крайней мере, в сегменте элитной аренды. Но все равно, по данным компании Blackwood, уровень аренды за 2017 г. почти в 2 раза ниже показателей 2016 г., а бюджеты сделок на рынке элитной аренды сохраняются низкими.
По данным «Миэль-Аренда», основной спрос приходится на загородные дома стоимостью 50-100 тыс. рублей – 44.26%. В этом диапазоне предложения в арендных поселках можно найти только зимой. На дома стоимостью от 100 до 200 тысяч рублей в месяц приходится 31.15% спроса. И даже в этом сегменте предложений в арендных поселках практически нет.
Почти все существующие поселки относятся к люксовому сегменту. И несмотря на отсутствие ажиотажного спроса, у большинства есть лист ожидания арендаторов. Средний срок– 1-1,5 года.
Часто арендные «городки» являются частью стандартного поселка, где большая часть домов имеет постоянных владельцев (как, например, в поселках Никольская слобода и La Promenade), либо на территории домов отдыха, отелей (Moscow country club).
Также сейчас многие застройщики загородных поселков предлагают акцию – аренду с последующей продажей. Таким образом они надеются привлечь сомневающихся покупателей. По данным Blackwood, только на Рублево-Успенском шоссе в различных поселках на элитном рынке более 100 лотов, выставленных на продажу, также сдаются в аренду.
Но, к сожалению, подобные предложения лишены главного преимущества арендных поселков – особой инфраструктуры, которая делает жизнь в таком месте комфортной.
Татьяна Черных, руководитель отдела аренды Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, рассказывает, что в арендных поселках арендодатель получает целый комплекс услуг (который варьируется в зависимости от тематической направленности поселка). Это и услуги горничных, и готовые завтраки, и всевозможные бытовые услуги. В каждом поселке девелоперы стараются развивать какую-то уникальную инфраструктуру, направленную на привлечения определенной аудитории.
Moscow country club
Расположен в Нахабино - известном спортивном курорте Подмосковья. Дорога до него по Волоколамскому шоссе занимает всего 20 минут. Кроме гостиницы здесь есть построенные по проекту Хонка коттеджи (54 дома площадью от 140 до 400 кв. м) и таунхаусы (14 секций).
Каждый дом с камином и сауной. Фишка «Моску кантри клаб» - 18-луночное гольф-поле, заложенное еще в 1988 г. Хотя, конечно, есть здесь и теннис, и горные лыжи, и бассейн. В арендную ставку входит обязательный пакет услуг – завтраки, посещение СПА, еще некоторые сервисные опции. По желанию, этот пакет можно расширить.
Аренда коттеджа с четырьмя спальнями (8 гостей) - свыше 1.5 млн рублей в месяц. Впрочем, здесь популярна и краткосрочная аренда. Заказ возможен как напрямую через службу бронирования поселка, так и через сайт booking.com.
Данный поселок был построен еще в 90-е годы для иностранцев, приехавших работать в Москве. Для них такой формат недвижимости был понятен и привычен. Именно поэтому в поселке расположена Британская международная школа и Европейский медицинский центр. До сих пор, несмотря на отток экспатов из России, в этом месте сохраняется англоязычная среда.
Расположена «Росинка» в 6 км от МКАД по Пятницкому шоссе, буквально в пяти минутах езды от метро Пятницкое шоссе. В конце февраля 2018 года здесь сдавался в аренду таунхаус площадью 151 кв. м за 220 тыс. рублей в месяц.
Находится в одном из живописнейших мест Подмосковья, в 27 км от МКАД по Рублево-Успенкому шоссе. «Фишка» поселка - огромная территория для отдыха, нетронутая природа и уединенность в достаточной близи от Москвы.
Изначально поселок строился с прицелом на экспатов, но быстро переориентировался на отечественных арендаторов. Здесь на территории в 55 га находится всего 23 дома из бруса. Каждый с террасой, балконом и крытым местом для двух автомобилей. Площадь стандартного двухэтажного дома - 240 кв. м, к каждому прилегает участок 20-40 соток. Вся территория патрулируется собственной службой охраны. Пожалуй, это единственный «чисто арендный поселок» с такой большой территорией.
Стандартные контракты аренды заключаются на год. Что интересно, в 2015 году цены были снижены. Но сейчас опять вернулись на прежний уровень - 240 тыс. рублей в месяц за дом «на бульваре» и 260 тыс. рублей в месяц - за дом в лесу (эти две зоны отличаются плотностью деревьев и ландшафтом). Сдаются коттеджи без мебели. Бронь осуществляется с сайта поселка.
Этот элитный поселок расположен на 12 км Киевского шоссе. В 2013 году в его составе появился мини-поселок арендных домов (всего 12 площадью 263 кв.м, расположенных на участках от 16 до 35 соток). Архитектура арендных домов в корне отличается от основной застройки поселка, но не нарушает общую стилистику. Это кубические деревянные коттеджи с панорамным остеклением и эксплуатируемой кровлей. Коттеджи полностью меблированы, укомплектованы всей необходимой техникой.
Время показало, что формат оправдал себя. С 2013 года арендный поселок всегда заселен на 100%. Минимальный срок договора аренды 1 год. Изначально арендная ставка составляла 13000-15000$ в месяц. С падением рынка она постепенно снижалась, и на сегодняшний день составляет 250- 350 тыс. рублей в месяц за домовладение.
При этом, по уверению девелоперов, среди арендаторов существует лист ожидания, поэтому освободившийся коттедж заселяется в течении двух недель. Связь – через сайт застройщика «КМ Девелопмент».
Элитный коттеджный посёлок, расположенный в 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе в Истринском районе. Строительство было начато в 2003 году и завершено в 2010. Поселок отличается богатой инфраструктурой, включающей супермаркет, торговый центр, ресторан, медицинский центр, школу, детский сад, собственный зоопарк и т.д. На территории в 152 га возведено более 500 коттеджей, из который 34 целенаправленно готовились для сдачи в аренду.
Данная арендная часть в нем стала функционировать с 2009 г., когда большая часть поселка была уже возведена. Правда, в 2016 году девелопер поселка, ГК «Сапсан», принял решение постепенно выводить коттеджи из-под аренды и продавать их как загородные дома «под ключ».
Арендаторам был предложен приоритет в покупке домов, в которых они проживают. Разумеется, досрочно расторгать договора аренды компания не стала, но новые уже заключала.
Дивный
Поселок держится несколько особняком от других собратьев по «ценовой линейке». Обычно в элитных поселках ценят приватность и уединение. «Дивный» же привлекает конно-спортивным комплексом, где занимаются, естественно, не только жители поселка. Конечно, есть здесь и дополнительные аттракции - музей военной истории, зоосад, каток (зимой). Но главное, все-таки, занятия верховой ездой.
Расположен поселок в 30 км по Новорижскому шоссе и состоит всего из 12 домов площадью 280 кв. м каждый. Цены на аренду довольно высокие 150 тыс. рублей за неделю, 250 тыс. рублей за две, 400-450 - месячная аренда на срок до трех месяцев, при аренде свыше 6 месяцев - 300-350 тыс. рублей за месяц. Бронирование - через сайт конно-спортивного комплекса.
Пожалуй, один из немногих поселков с относительно демократичными ценами. Находится в 47 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Арендовать здесь можно таунхаусы и дома. Максимальный срок - 11 месяцев.
Сейчас на сайте поселка размещено объявление, что в феврале цена -75 тыс. рублей в месяц. В летний сезон цена повышается. Так же она зависит от площади дома.
Практически все, кто оказывается на территории поселка, попадают под очарование его чудесной архитектуры (деревянные дома, напоминающие кому-то Канаду, кому-то Швейцарию, кому-то Финляндию) и живописных окрестностей. Все дома сдаются меблированными, оснащенными необходимой бытовой техникой.
Правда, если посмотреть, в Интернете можно найти довольно много отрицательных отзывов. Если суммировать жалобы, они сводятся к следующему. Непродуманная архитектура и эргономика домов. Летом в них нет естественного сквозняка, а кондиционеры отсутствуют, зимой создается слишком большая разница между температурой первого и второго этажа.
Но, главное, все писавшие негативные отзывы жаловались на то, что за свои деньги они получали ощущение, что находятся в гостях. Владельцы поселка, которые живут там же, могли постоянно делать замечания и взрослым, и детям.
Впрочем, в поселке не скрывают, что здесь существует фейс-контроль, не приветствуются арендаторы с животными, так же очень внимательно смотрят на поведение детей.
Конечно, он находит своих арендаторов и многие оказываются довольны. Но негативные отзывы тоже надо учитывать. Заказ шале и таунхаусов через сайт поселка.
